Hauskauf in Italien: Was Sie vor dem Kauf wissen müssen
Der Traum vom eigenen Haus in Italien begeistert seit Jahren viele Menschen aus dem Ausland – und insbesondere aus Deutschland. Malerische Landschaften, ein mildes Klima, kulinarische Genüsse und ein entspanntes Lebensgefühl machen Italien zu einem der beliebtesten Länder für den Erwerb einer Ferienimmobilie oder eines Alterswohnsitzes. Doch bevor man sich in ein Landhaus in der Toskana oder eine Wohnung am Meer verliebt, sollten Käufer die rechtlichen, steuerlichen und praktischen Aspekte eines Immobilienkaufs in Italien genau kennen.
Warum immer mehr Deutsche in Italien Immobilien kaufen
Italien bietet nicht nur eine hohe Lebensqualität, sondern auch – insbesondere in ländlichen Regionen und im Süden – im Vergleich zu deutschen Ballungsräumen attraktivere Immobilienpreise. Viele Deutsche, vor allem in der Altersgruppe 55+, entscheiden sich für den Kauf einer Immobilie in Italien, um ihren Ruhestand dort zu verbringen. Die Nähe zu Deutschland, das gute Gesundheitssystem und die exzellenten Verkehrsverbindungen sind zusätzliche Argumente, die für Italien sprechen.
Neben der Altersvorsorge spielt auch der Wunsch nach einer Ferienimmobilie eine große Rolle. Wer regelmäßig Urlaub in Italien macht, erkennt schnell den Vorteil, eine eigene Unterkunft zu besitzen, die man nach eigenem Geschmack gestalten kann – und die sich möglicherweise auch als Renditeobjekt zur Vermietung eignet.
Der Ablauf eines Immobilienkaufs in Italien – eine Einführung
Ein Immobilienkauf in Italien verläuft in mehreren Etappen, die rechtlich genau verstanden werden sollten. Zunächst kann – muss aber nicht – ein Vorvertrag (compromesso auch contratto preliminare genannt) zwischen den Parteien geschlossen werden. Dieser Vertrag ist nicht zwingend erforderlich, wird aber in der Praxis häufig verwendet, um das Geschäft verbindlich vorzubereiten und dem Käufer Zeit für die letzten Prüfungen zu geben.
Ein solcher Vorvertrag kann entweder in Form einer privaten schriftlichen Vereinbarung (scrittura privata) oder als notarieller Vorvertrag abgefasst werden. In vielen Fällen – insbesondere bei internationalen Käufern – erstellen wir solche Vorverträge in zweisprachigem Format (Deutsch–Italienisch), um vollständige Transparenz und rechtliche Sicherheit zu gewährleisten. Wenn beim Kauf noch Unklarheiten bestehen (z. B. bezüglich Genehmigungen, Nutzung, Belastungen oder Dokumenten), sollten Schutzklauseln und aufschiebende Bedingungen in den Vorvertrag aufgenommen werden, um den Käufer abzusichern.
Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt dann mit dem notariellen Kaufvertrag (atto di compravendita). Dieser wird vom italienischen Notar erstellt, jedoch auf Grundlage der von den Parteien – insbesondere vom Anwalt des Käufers – bereitgestellten Unterlagen. Anders als in Deutschland übernimmt der Notar in Italien keine umfassende rechtliche Beratung oder Prüfung des gesamten Sachverhalts. Die entscheidende Vorarbeit wird vom Anwalt geleistet, der alle Dokumente zusammenstellt, die rechtliche Due Diligence durchführt und den Vertrag inhaltlich vorbereitet.
Besonders wichtig ist auch das Verständnis der italienischen Registersysteme:
- Kataster (Catasto): Dieses Register enthält Angaben zu Größe, Lage, Nutzungsart und steuerlichem Wert der Immobilie. Es dient steuerlichen Zwecken, beweist aber nicht das Eigentum.
- Immobilienregister (Registri Immobiliari): Nur dieses Register enthält rechtsverbindliche Informationen über das Eigentum an einer Immobilie. Im Streitfall hat der Eintrag im Immobilienregister Vorrang vor dem Kataster.
In einigen Regionen Norditaliens (z. B. Südtirol oder Teilen Venetiens) gelten sogenannte Tavolare-Systeme, die dem deutschen Grundbuchsystem sehr ähnlich sind. Diese sind jedoch Ausnahmen und betreffen nur einen kleinen Teil des Landes.
Steuerliche Aspekte des Immobilienkaufs
Der Erwerb einer Immobilie in Italien ist mit verschiedenen Steuern verbunden:
- Grunderwerbssteuer: Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie fällt entweder die Registrosteuer (2 % für Erstwohnsitz, 9 % für Zweitwohnsitz) an.
- Mehrwertsteuer (IVA): Beim Kauf von Neubauten vom Bauträger kann stattdessen die Mehrwertsteuer fällig werden (4 % / 10 % / 22 % je nach Nutzung).
- Jährliche Grundsteuer (IMU): Diese ist insbesondere für Zweitwohnsitze relevant. Die Höhe variiert je nach Gemeinde und Immobilienwert.
Auch hier empfiehlt sich eine Beratung durch einen Experten, um die genauen steuerlichen Auswirkungen richtig einschätzen zu können.
Praktische Tipps für den Immobilienerwerb
Dolmetscher und Übersetzungen: Wenn der ausländische Käufer – etwa ein deutscher Staatsbürger – persönlich beim Notartermin erscheint und kein Italienisch spricht, ist der Notar gesetzlich verpflichtet, einen vereidigten Übersetzer hinzuzuziehen und den Kaufvertrag zweisprachig (Italienisch–Deutsch) zu verfassen. Dies führt zu zusätzlichen Kosten.
Eine kostengünstigere und rechtlich absolut sichere Alternative besteht darin, den Kauf nicht persönlich zu unterzeichnen, sondern einen Anwalt mit notarieller Vollmacht zu beauftragen. In diesem Fall kann der Kaufvertrag allein in italienischer Sprache abgefasst werden – ohne Dolmetscher – was den Ablauf vereinfacht und Kosten spart. (hier finden Sie einen detaillierten Artikel zum Thema Vollmacht für Immobilienverkauf in Italien).
Zahlungsabwicklung ohne italienisches Konto: Entgegen häufiger Annahmen ist ein italienisches Bankkonto nicht zwingend erforderlich. Für unsere Mandanten wickeln wir die Zahlung in der Regel über das Treuhandkonto des Notars ab. Dies ist die sicherste Methode: Der Notar überweist den Kaufpreis erst dann an den Verkäufer, wenn alle gesetzlichen Eintragungen in Immobilienregister erfolgt sind. Sollte es zu Problemen kommen (z. B. bei fehlender Eintragung), erstattet der Notar den Betrag an den Käufer zurück.
Nebenkosten realistisch einschätzen: Neben dem eigentlichen Kaufpreis fallen zusätzliche Kosten an, etwa für Notar, Steuern, Maklerprovisionen und mögliche Sanierungen. Diese Nebenkosten lassen sich jedoch im Vorfeld ziemlich genau berechnen – entweder durch einen notariellen Kostenvoranschlag oder durch die Einschätzung Ihres Anwalts für italienisches Immobilienrecht.
Unsere Erfahrung – Ihre Sicherheit
Wir haben bereits zahlreichen Mandanten aus ganz Deutschland erfolgreich dabei geholfen, ihren Traum vom Haus in Italien zu verwirklichen – sei es als Feriendomizil oder als Altersruhesitz. Durch unsere Spezialisierung im italienischen Immobilienrecht begleiten wir Sie in deutscher Sprache sicher durch den gesamten Prozess: von der ersten Prüfung bis zur Eintragung im Register.
Auf unserer Website finden Sie einen detaillierten Leitfaden zum Immobilienkauf in Italien mit weiterführenden Informationen zu Dokumenten, Abläufen und Risiken.
Wenn Sie rechtssichere Unterstützung beim Immobilienkauf in Italien suchen, nutzen Sie gerne unser Kontaktformular – wir beraten Sie persönlich und individuell.
