Notarielle Vollmacht für den Immobilienverkauf in Italien
Wenn Sie Ihre Immobilie in Italien verkaufen möchte, ohne selbst vor Ort zu sein, benötigen Sie eine notarielle Vollmacht (auch Prokura genannt). Diese ermöglicht es, alle erforderlichen Schritte für den Verkauf ohne Ihre Anwesenheit auszuführen.
Was ist eine Vollmacht?
Eine Vollmacht ist ein Schriftstück, mit dem eine Person eine andere Person ermächtigt, in ihrem Namen oder an ihrer Stelle rechtlich verbindliche Tätigkeiten auszuführen, z. B.
- einen Vertrag zu unterschreiben,
- Schriftstücke zu beantragen,
- Bankgeschäfte zu tätigen sowie
- eine Immobilie zu kaufen, verkaufen oder zu verschenken.
Wann benötige ich eine Vollmacht, um eine Immobilie in Italien zu verkaufen?
Zahlreiche Italiener und Deutsche mit Wohnsitz in Deutschland besitzen eine Immobilie in Italien.
In vielen Fällen handelt es sich dabei entweder um ein Feriendomizil oder um eine innerhalb der Familie vererbte Immobilie. Um Immobiliengeschäfte in Italien zu tätigen, muss ein Immobilienbesitzer in Deutschland, sich nicht unbedingt auf den Weg Richtung Süden machen: Er kann seine Geschäfte auch aus der Distanz führen, und zwar mithilfe einer Vollmacht.
Mit dieser beauftragt und ermächtigt er eine andere Person, seine Interessen vor Ort wahrzunehmen und z. B. die Unterschrift unter den Kaufvertrag beim Notar zu leisten oder an seiner Stelle andere rechtliche verbindliche Schritte auszuführen. Selbstverständlich erhält nur der Vollmachtgeber, d. h. der Besitzer der Immobilie, und nicht der Bevollmächtigte den Kaufbetrag. Nur der Besitzer erscheint im Vertrag sowie im Grundbuch als Verkäufer, nicht der Bevollmächtigte.
Was für eine Vollmacht benötige ich für den Immobilienverkauf oder Immobilienkauf in Italien?
Für den Verkauf einer Immobilie in Italien brauchen Sie in der Regel eine schriftliche notarielle Vollmacht. Das heißt Ihre Vollmacht muss einem Notar vorgelegt werden, der entweder nur die Unterschriften prüft (notarielle Beglaubigung d.H. “firma autenticata dal notaio“) oder auch den Inhalt beurkundet (notarielle Beurkundung d.H. “atto pubblico notarile”). Eine einfache Vollmacht auf einem Blatt Papier ist in diesem Falle nicht ausreichend.
Wie sieht der italienische Kaufvertrag aus?
Auch der Kaufvertrag für Immobilien unterliegt übrigens einer Reihe von gesetzlich festgeschriebenen Anforderungen. In Italien gilt bei Verträgen das Prinzip der Formfreiheit. Das bedeutet, Verträge dürfen und können auch mündlich abgeschlossen werden. Es gibt aber verschiedene Ausnahmen dieser Regel: Eine dieser Ausnahmen ist der Immobilien-Kaufvertrag, der um gültig und gesetzmäßig zu sein, einer schriftlichen Form bedarf.Mit anderen Worten: Wenn man eine Immobilie in Italien verkauft, reicht heute kein Handschlag mehr, wie es früher durchaus üblich war, sondern es bedarf eines schriftlichen Vertrags.
Der letzte Schritt: die Eintragung des Kaufvertrags beim Grundbuchamt
Ist der Kaufvertrag einmal unterschrieben, muss er in das Immobilienregister eingeschrieben werden, damit die neuen Besitzer der Immobilie im Grundbuch erscheinen. Diese Eintragung muss beim italienischen Grundbuchamt vorgenommen werden. Dafür ist ein notariell beglaubigter Vertrag nötig.
Welche Art von Kaufvertrag benötige ich für den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie in Italien?
Für den Kauf bzw. Verkauf von Immobilien in Italien bedarf es eines notariellen Vertrags. Das kann entweder ein vom Notar öffentlich beurkundeter Vertrag (atto pubblico) oder ein von Privatpersonen aufgesetztes Schriftstück sein, z. B. vom Käufer und/oder Verkäufer, dessen Unterschriften von einem Notar beglaubigt wurden.
Warum eine notarielle Vollmacht?
Was die Ausführung der Vollmacht betrifft, so sieht die italienische Gesetzgebung vor, dass die Vollmacht die gleiche Form haben muss wie die Rechtshandlung, für die die Vollmacht ausgestellt wird. Mit anderen Worten: Da der Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie durch einen notariellen Akt vorgenommen wird, muss auch die Vollmacht notariell beglaubigt sein.
Wo bekomme ich eine notarielle Vollmacht für Immobilienverkauf in Italien in Deutschland?
Um eine notarielle Vollmacht für einen Immobilienverkauf in Italien zu erhalten, müssen Sie sich nicht unbedingt an einen italienischsprachigen Notar wenden: Jeder deutsche Notar kann Ihnen diese Vollmacht ausstellen. Trotzdem müssen dabei einige Anforderungen des italienischen Gesetzes erfüllt sowie einige weitere Schritte vorgenommen werden.
Leider bieten die italienischen Konsulate in Deutschland notariellen Dienste nicht mehr an.
Mehr Informationen zu diesem Thema finden Sie beim italienischen Konsulat in Stuttgart unter diesem Link:
https://consstoccarda.esteri.it/consolato_stoccarda/it/il_consolato/gli_uffici/notarile.html
Ist die Vollmacht eines deutschen Notars auch in Italien gültig?
Die Beantwortung dieser Frage ist sehr komplex und bedarf eigentlich einer ausführlichen Behandlung an anderer Stelle. Stark verkürzt kann man aber Folgendes sagen: In Anbetracht der Tatsache, dass notarielle Urkunden aufgrund der europäischen Normen in der Europa frei zirkulieren dürfen, sind sie auch in Italien gültig.
Die Voraussetzung dafür ist aber, dass die von einem deutschen Notar öffentliche oder beglaubigte Urkunde mindestens den Anforderungen des italienischen Gesetzes entspricht.
Muss ich mich für dei Beglaubigung einer Vollmacht unbedingt an einen italienischen Anwalt in Deutschland wenden?
Braucht man für die Beglaubigung bzw. Beurkundung einer Vollmacht bei einem deutschen Notar auch einen italienischen Anwalt in Deutschland? – Das ist die Frage, die alle meine Mandanten mir stellen! Die Antwort lautet schlicht und einfach: Ja. In der Praxis sieht es so aus, dass es bei der Vollmacht zahlreiche Kniffe gibt, die nur ein in Deutschland ansässiger italienischer Anwalt kennt, der sich mit transnationalen Angelegenheiten beschäftigt.
Wie bereits erwähnt muss eine in Deutschland ausgestellte Vollmacht die gesetzlichen Anforderungen in Italien erfüllen. Diese sind einem deutschen Notar in der Regel gänzlich unbekannt. Des Weiteren muss man bei der Erstellung der Vollmacht in der Praxis oft den Wünschen und Anforderungen des italienischen Notars nachkommen, der den Kaufvertrag in Italien beurkundet. Die in Deutschland ausgestellte Vollmacht muss perfekt zu dem Kaufvertrag in Italien passen. Daher ist es in den allermeisten Fällen nur mithilfe eines italienischen Anwalts möglich, eine korrekte Vollmacht in kurzer Zeit zu bekommen.
Es ist in der Praxis auch so, dass die Vollmacht des deutschen Notars einige sehr spezifische Informationen enthalten sollte, die das italienische Immobilienrecht vorgibt.
Der deutsche Notar kennt sich mit italienischem Recht in der Regel überhaupt nicht aus und kann Sie bei diesem Thema nicht beraten. Deshalb sollten Sie sich bei dieser rechtlichen Angelegenheit von einem kompetenten Experten begleiten lassen.
Welche Leistungen bieten wir zum Thema “Vollmachten und Prokura” an?
- Vollmacht für den Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Italien / für Schenkungen
- Vollmacht für Erbfolge in Italien (Bankvollmacht, Vollmacht für die Ausstellung des Europäischen Nachlasszeugnis)
- Vollmacht für die Öffnung von Bankschließfächern
- Formelle und Inhaltliche Prüfung der Vollständigkeit der Urkunden/Dokumente
- Ergänzungen und/oder Änderungen des Inhalts, in Absprache mit dem italienischen Notar
- Vorschlag von Änderungen bzw. Informationsweitergabe an den deutschen Notar
- Rechtliche Beratung des Mandaten bezüglich der vorzunehmenden Schritte
- Korrespondenz mit dem deutschen Notar und den anderen Akteuren
- Organisation des Notartermins und Beschaffung von Zeugen
- Beschaffung der erforderlichen Dokumente
- Beschaffung von Übersetzungen und Redaktion dieser
