12 April 2026 by Davide Cuocolo Italienisches Immobilienrecht

Immobilienkauf in Italien für in Deutschland Ansässige: die 10 häufigsten Fragen

Wer in Deutschland lebt und eine Immobilie in Italien erwerben möchte, sieht sich häufig mit einem Prozess konfrontiert, der zwar nicht unüberwindbar ist, aber genaue Kenntnisse der einschlägigen Regeln, Fristen und Dokumente erfordert. Die Unterschiede zwischen den beiden Rechtssystemen — beide zivilrechtlicher Tradition, aber mit erheblich voneinander abweichenden notariellen Institutionen und Gepflogenheiten — führen zu wiederkehrenden Fragen, die es lohnt, systematisch zu beantworten.

Dieser Artikel fasst die zehn Fragen zusammen, die unserer Kanzlei von in Deutschland ansässigen Mandanten, die eine Immobilie in Italien erwerben möchten, am häufigsten gestellt werden.

1. Kann eine in Deutschland ansässige Person eine Immobilie in Italien frei erwerben?

Ja, ohne Einschränkungen. Als Mitgliedstaat der Europäischen Union profitiert Deutschland vom gemeinschaftsrechtlichen Grundsatz des freien Kapitalverkehrs, der in Artikel 63 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union verankert ist. Deutsche Staatsangehörige und in Deutschland ansässige Personen — gleich ob deutscher, italienischer oder drittstaatlicher Nationalität — können Immobilien in Italien zu denselben Bedingungen wie in Italien ansässige italienische Staatsbürger erwerben, ohne dass eine vorherige Genehmigung erforderlich wäre.

Für Staatsangehörige von Drittstaaten mit Wohnsitz in Deutschland gelten die allgemeinen Normen des italienischen Rechts, die das Gegenseitigkeitsprinzip vorsehen: Der Erwerb ist zulässig, wenn auch das Herkunftsland des ausländischen Staatsangehörigen Italienern den Erwerb von Immobilien gestattet. In der Praxis stellt dieses Prinzip nur selten ein konkretes Hindernis dar.

2. Welches Recht ist auf den Immobilienkauf in Italien anwendbar?

Anwendbar ist stets das italienische Recht, unabhängig vom Wohnsitz oder der Staatsangehörigkeit des Käufers. Im internationalen Privatrecht unterliegen Immobilien der sog. “lex rei sitae”: dem Recht des Ortes, an dem sich das Grundstück befindet. Dieser Grundsatz ist in der EU-Verordnung Nr. 593/2008 (Rom I) für vertragliche Aspekte Art. 4 lett. c) verankert.

“Verträge, die ein dingliches Recht an unbeweglichen Sachen sowie die Miete oder Pacht unbeweglicher Sachen zum Gegenstand haben, unterliegen dem Recht des Staates, in dem die unbewegliche Sache belegen ist.”

In der Praxis bedeutet dies, dass der Kaufvertrag, die Publizitätserfordernisse, die Rolle des Notars, die Steuern und die Immobilienregister vollständig den Normen des italienischen Rechts folgen. Eine Wahl des deutschen Rechts als anwendbares Recht für den Erwerb einer in Italien gelegenen Immobilie ist nicht möglich.

3. Ist der italienische Notar verpflichtend? Welche Rolle nimmt er ein?

Ja, der italienische Notar ist eine gesetzlich vorgeschriebene und unverzichtbare Instanz für die Übertragung von Immobilieneigentum. Anders als im deutschen System, wo der Notar eine vergleichbare Funktion erfüllt, ist der italienische Notar die einzige Person, die befugt ist, die öffentliche Kaufurkunde (den sogenannten “Rogito”) entgegenzunehmen — die Voraussetzung für die Eintragung in die Immobilienregister und den daraus folgenden, Dritten gegenüber wirksamen Eigentumsübergang.

Der italienische Notar ist darüber hinaus verpflichtet:

die Identität und Geschäftsfähigkeit der Parteien zu prüfen
die bau- und katasterrechtliche Ordnungsmäßigkeit der Immobilie zu kontrollieren
das Fehlen von Hypotheken, Pfändungen und sonstigen belastenden Beschränkungen zu überprüfen
den geldwäscherechtlichen Pflichten gemäß dem D.Lgs. 231/2007 nachzukommen
die Eintragung der Urkunde in die Immobilienregister sowie die Katasterumschreibung zu veranlassen

Der Käufer kann den Notar seines Vertrauens frei wählen. Es empfiehlt sich, Fachleute mit Erfahrung in internationalen Transaktionen zu bevorzugen, möglichst mit Kenntnissen der deutschen Sprache oder Gewohnheit im Umgang mit ausländischen Dokumenten.

Wichtiger Hinweis: Im Unterschied zum deutschen Notar übernimmt der italienische Notar keine Gewähr für die tatsächliche bau- und planungsrechtliche Ordnungsmäßigkeit der Immobilie. Die maßgeblichen Unterlagen müssen vom Verkäufer beigebracht werden. Der Notar beurkundet den Inhalt der ihm vorgelegten Dokumente, ist jedoch nicht verpflichtet, deren inhaltliche Richtigkeit selbstständig zu überprüfen. Enthalten die Dokumente unzutreffende Angaben, haftet der Notar hierfür grundsätzlich nicht.

4. Welche deutschen Dokumente müssen apostilliert und übersetzt werden?

Alle deutschsprachigen Dokumente müssen von einer beglaubigten italienischen Übersetzung begleitet werden, die von einem beim Gericht eingetragenen oder anerkannten beeidigten Übersetzer angefertigt wurde. Nicht zertifizierte Übersetzungen werden vom italienischen Notar nicht akzeptiert.

Handelsregisterauszüge (bei juristischen Personen als Käufer)
Gesellschaftsverträge und Satzungen
Personenstands- und Heiratsurkunden
Geburtsurkunden / Todsurkunden (in bestimmten Fällen)
Notarielle Vollmachten eines deutschen Notars

5. Wie funktioniert die Vollmacht, wenn man beim Rogito nicht anwesend sein kann?

Kann oder möchte der Käufer nicht persönlich in Italien erscheinen, um den Notarakt zu unterzeichnen, kann er einer Vertrauensperson eine Spezialvollmacht erteilen, die in seinem Namen unterzeichnet. Die Vollmacht muss auf den konkreten Erwerbsakt zugeschnitten sein — sie muss die Immobilie, den Kaufpreis und den Verkäufer bezeichnen — und vor dem Rogito ausgestellt sein.

Ein Immobilienkaufvertrag in Italien kann auch durch eine Vollmacht abgeschlossen werden, indem eine Vertrauensperson in Italien bevollmächtigt wird, den Käufer beim Notartermin zu vertreten. Handelt es sich bei dieser Person um eine italienischsprachige Person, entfallen die Kosten für die Übersetzung des Vollmachtstextes sowie für einen Dolmetscher beim Beurkundungstermin.

Für die Erstellung der Vollmacht in Deutschland stehen zwei Formen zur Verfügung:

Unterschriftsbeglaubigung (sog. “firma autenticata” o “vera di firma”): In diesem Fall bleibt der Text der Vollmacht auf Italienisch. Der deutsche Notar beglaubigt lediglich die Unterschrift des Vollmachtgebers, ohne den Inhalt des Dokuments zu beurkunden. Die Beglaubigungsformel des deutschen Notars muss anschließend ins Italienische übersetzt und gemeinsam mit der Vollmacht dem italienischen Kaufvertrag beigefügt werden.
Öffentliche Beurkundung (sog. “atto pubblico”): In diesem Fall nimmt der deutsche Notar die Erklärungen des Vollmachtgebers auf Deutsch entgegen, beurkundet sie vollständig und bestätigt deren rechtliche Ordnungsmäßigkeit. Die gesamte Vollmacht — einschließlich aller notariellen Vermerke — muss in diesem Fall vollständig ins Italienische übersetzt und gemeinsam mit der Vollmacht im Original dem Kaufvertrag beigefügt werden.

Eine frühzeitige Planung ist in beiden Fällen unerlässlich: Übersetzung und gegebenenfalls Apostillierung nehmen in der Regel mindestens ein bis zwei Wochen in Anspruch, und der italienische Notar muss das Dokument vor dem festgelegten Beurkundungstermin prüfen können.

6. Was gilt, wenn man mit deutschem Güterstand verheiratet ist?

Dies ist einer der wichtigsten Punkte bei Immobilienkäufen mit in Deutschland ansässigen Käufern. In Deutschland gilt zwischen Ehegatten als gesetzlicher Güterstand die Zugewinngemeinschaft, die sich strukturell sowohl von der italienischen gesetzlichen Gütergemeinschaft als auch von der Gütertrennung unterscheidet.

Der italienische Notar muss über den zwischen den Ehegatten bestehenden Güterstand informiert werden, da dieser Auswirkungen auf die Eigentumsverhältnisse an der Immobilie und auf die Abfassung der Urkunde hat. In der Praxis wird die Zugewinngemeinschaft für Zwecke des italienischen Notarakts einer Form der Gütertrennung gleichgestellt, muss jedoch durch eine entsprechende Bescheinigung dokumentiert werden.

Ehegatten, die einen Ehevertrag geschlossen haben, müssen eine Kopie davon vorlegen nebst Übersetzung. Das Unterlassen dieser Angaben kann eine Berichtigung der Urkunde erforderlich machen oder zu Komplikationen im Erbfall oder bei einer späteren Veräußerung führen.

7. Können die Erstwohnsitz-Vergünstigungen (Prima Casa) in Anspruch genommen werden?

Die steuerlichen Vergünstigungen für den Erwerb als Erstwohnsitz (Prima Casa) in Italien setzen unter anderem voraus, dass der Käufer nicht Inhaber anderer mit denselben Vergünstigungen erworbener Immobilien ist und seinen Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach dem Rogito in der Gemeinde anmeldet, in der sich die Immobilie befindet.

Ein in Deutschland ansässiger Käufer kann diese Vergünstigungen in Anspruch nehmen, muss sich jedoch im Notarakt formell verpflichten, seinen Wohnsitz innerhalb der genannten Frist nach Italien zu verlegen. Wird diese Verpflichtung nicht eingehalten, fordert die Agenzia delle Entrate die Steuerdifferenz zuzüglich Sanktionen und Zinsen zurück.

Wer eine Immobilie ausschließlich zu Investitionszwecken oder als Zweitwohnsitz erwirbt, unterliegt dem regulären Registersteuerssatz von 9 % auf den aufgewerteten Katasterwert oder den erklärten Kaufpreis.

8. Welche Steuern fallen beim Erwerb an?

Die steuerliche Behandlung hängt von der Art des Verkäufers und der Nutzung der Immobilie ab. Bei Käufen zwischen Privatpersonen oder von nicht baugewerblichen Unternehmen gelten:

Registersteuer (Imposta di registro): 9 % (Regelsatz) oder 2 % (Erstwohnsitz) auf die Bemessungsgrundlage
Hypothekar- und Katastersteuer: jeweils 50 Euro als Festbetrag

Bei Käufen von Bauunternehmen, die innerhalb von 5 Jahren nach Fertigstellung veräußern, gilt stattdessen die Mehrwertsteuer (4 % Erstwohnsitz, 10 % Regelsatz, 22 % Luxusimmobilien), mit Hypothekar- und Katastersteuer als Festbetrag.

9. Wie wird die italienische Immobilie im Erbfall behandelt?

Im Erbrecht gilt die EU-Verordnung Nr. 650/2012 (Brüssel IV), die sowohl in Italien als auch in Deutschland Anwendung findet. Die allgemeine Regel ist, dass die Erbschaft dem Recht des Staates unterliegt, in dem der Erblasser zum Zeitpunkt des Todes seinen gewöhnlichen Aufenthalt hatte. Die Verordnung erlaubt es jedoch, durch eine ausdrückliche testamentarische Erklärung das Recht der eigenen Staatsangehörigkeit zu wählen.

Für einen in Deutschland wohnhaften italienischen Staatsbürger ohne Rechtswahl wird die Erbschaft nach deutschem Recht abgewickelt — auch hinsichtlich der in Italien gelegenen Immobilie. Für einen in Deutschland wohnhaften deutschen Staatsbürger gilt ebenfalls deutsches Recht. In beiden Fällen müssen die Publizitätsformalitäten und die Eintragung der Immobilie dennoch in Italien durchgeführt werden.

Es empfiehlt sich, die Nachlassplanung für italienische Immobilien rechtzeitig anzugehen und die Möglichkeit zu prüfen, ein Testament mit ausdrücklicher Rechtswahl zu errichten, um Konflikte zwischen den beiden Rechtsordnungen zu vermeiden und das Verfahren für die Erben zu vereinfachen.

10. Ist ein italienisches Bankkonto erforderlich?

Es ist gesetzlich nicht zwingend vorgeschrieben. Die Geldwäschevorschriften verlangen die Nachverfolgbarkeit von Zahlungen: Der Restkaufpreis muss mit nachverfolgbaren Zahlungsmitteln (Banküberweisung, Bankverrechnungsscheck) beglichen werden — Barzahlungen sind für jeden Betrag über 999,99 Euro untersagt.

In der Praxis überweisen Käufer mit Wohnsitz in Deutschland den Kaufpreis in der Regel per Banküberweisung auf das Anderkonto des italienischen Notars (sog. Preishinterlegung / deposito del prezzo). Dies ist die sicherste Zahlungsform: Der Notar leitet den Betrag erst dann an den Verkäufer weiter, nachdem er die Eintragung des neuen Eigentümers im Immobilienregister vollständig durchgeführt hat. Der Käufer erlangt damit die Gewissheit, dass die Zahlung nur bei erfolgreich abgeschlossenem Eigentumsübergang erfolgt.

Bewusster Umgang mit dem Prozess — für eine sichere Investition

Der Immobilienkauf in Italien aus Deutschland ist ein zugänglicher und gut geregelter Vorgang. Die räumliche Distanz, die verfahrenstechnischen Unterschiede und die Notwendigkeit, Anforderungen in zwei Ländern zu koordinieren, machen jedoch einen strukturierten Ansatz unerlässlich. Wer die Dokumentation frühzeitig zusammenstellt, das anwendbare Steuerrecht versteht und sich von Fachleuten mit internationaler Erfahrung begleiten lässt, schafft die besten Voraussetzungen für einen reibungslosen Abschluss.

Ein professioneller Ansatz ermöglicht es, rechtliche und steuerliche Risiken zu minimieren, Zeit und Kosten zu optimieren und das gesamte Vorhaben mit der erforderlichen Gelassenheit anzugehen.

Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar. Für eine individuelle Beurteilung Ihres konkreten Falls kontaktieren Sie uns bitte über unser Kontaktformular oder schreiben Sie uns eine kurze E-Mail an info@avvcuocolo.com mit einer knappen Beschreibung Ihrer Situation. Wir stehen Ihnen gerne für eine erste Orientierung zur Verfügung.