Immobilienauktion in Italien: wie sie abläufen und was käufer wissen müssen
Der Kauf einer Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung in Italien ist für viele Käufer eine interessante Option. Die Preise sind oft deutlich günstiger als auf dem freien Markt – Einsparungen von bis zu 30–50 % sind keine Seltenheit. Doch wie läuft eine Versteigerung in Italien ab? Wer darf teilnehmen? Und ist eine persönliche Anwesenheit vor Ort erforderlich?
In diesem Beitrag erklären wir Ihnen, wie Zwangsversteigerungen in Italien (auf Italienisch “Aste giudiziarie“) funktionieren, welche Rolle das Gericht spielt und wie Sie auch aus dem Ausland – etwa aus Deutschland – rechtssicher teilnehmen können.
Was ist eine Zwangsversteigerung in Italien?
Bei einer Zwangsversteigerung (asta giudiziaria) handelt es sich um ein gerichtliches Verfahren, bei dem Immobilien verkauft werden, um offene Schulden des Eigentümers zu begleichen. Diese Immobilien stammen meist aus Insolvenzen oder aufgrund unbezahlter Hypotheken. Das Verfahren wird von einem italienischen Gericht geleitet.
Wo findet man Informationen zu Immobilienauktionen?
Die wichtigsten Portale für Immobilienversteigerungen in Italien sind:
Dort finden Sie alle notwendigen Informationen zu den Immobilien, inklusive Fotos, Schätzgutachten (perizia), Lageplänen, rechtlicher Situation und eventuellen Belastungen.
Wie läuft eine Zwangsversteigerung in Italien ab?
Das (Gerichts-)Verfahren ist streng geregelt und läuft nach folgendem Muster ab:
- Veröffentlichung des Versteigerungstermins durch das zuständige Gericht.
- Erstellung und Veröffentlichung einer sog. perizia (Sachverständigengutachten zur Immobilie).
- Abgabe eines Gebots innerhalb der von Gericht gesetzten Frist (in der Regel mit vorheriger Sicherheitsleistung von 10 %).
- Teilnahme am Auktionstermin – entweder physisch oder online (asta telematica).
- Zuschlag durch den zuständigen Richter oder den beauftragten Notar.
- Zahlung des Kaufpreises innerhalb der gesetzten Frist (meist 60–120 Tage).
- Gerichtlicher Erlass des Dekrets zur Eigentumsübertragung.
Muss man persönlich teilnehmen oder kann ein Anwalt vertreten?
Nein, Sie müssen nicht persönlich erscheinen. Als ausländischer Interessent – insbesondere aus Deutschland – ist es sogar üblich, sich durch einen italienischen Anwalt per Vollmacht vertreten zu lassen. Die Vollmacht muss in Deutschland von einem Notar beglaubigt oder beurkundet werden. Dieser kümmert sich um:
- Anmeldung zur Auktion
- Hinterlegung der Kaution
- Abgabe des Gebots
- Kommunikation mit dem Gericht
- Prüfung rechtlicher Risiken
Gibt es Online-Auktionen in Italien?
Ja, die Teilnahme an Zwangsversteigerungen ist auch telematisch möglich – also online. Diese sogenannten aste telematiche nehmen stark zu und machen es möglich, aus Deutschland mitzubieten. Die Plattformen dafür sind vom italienischen Justizministerium zertifiziert. Wichtig ist, dass Sie über eine italienische Steuernummer (Codice Fiscale) und eine digitale Identität (SPID oder PEC) verfügen – oder alternativ die Vollmacht an einen Anwalt erteilen.
Wie viel kann man beim Hauskauf durch eine Versteigerung sparen?
Immobilien werden bei Zwangsversteigerungen meist unterhalb des Marktwerts angeboten. Die Einsparung kann je nach Objekt, Region und Zustand der Immobilie bei 30 % bis 50 % liegen.
Ein Beispiel:
- Marktwert laut Gutachten: 200.000 €
- Ausgangsgebot bei der Auktion: 120.000 €
- Zuschlag nach wenigen Bietern: 135.000 €
- Ersparnis: ca. 65.000 € im Vergleich zum Verkehrswert
Diese Ersparnis kann jedoch durch Renovierungsbedarf oder juristische Aufarbeitung (z. B. Räumung) relativiert werden. Deshalb ist eine professionelle Begleitung durch einen Anwalt ratsam.
Wer leitet die Auktionen in Italien?
Verantwortlich für die Durchführung sind:
- Das zuständige Gericht (Tribunale): legt die Modalitäten fest und gibt den Zuschlag.
- Ein beauftragter Notar oder Vollstreckungsbeamter (professionista delegato): organisiert den Ablauf, prüft die Angebote und dokumentiert den Zuschlag.
- Ein Sachverständiger (CTU): erstellt das Gutachten zur Immobilie.
Das Verfahren ist damit sehr formalisiert, aber auch transparent – sofern man die Regeln kennt und richtig umsetzt.
Wie kann man ein Auktionsobjekt vorab besichtigen?
Ein großer Vorteil von Zwangsversteigerungen in Italien ist, dass Interessenten die Möglichkeit haben, die Immobilie vor der Abgabe eines Gebots zu besichtigen.
Im Versteigerungsedikt (avviso di vendita) finden Sie in der Regel die Kontaktdaten des gerichtlichen Immobilienverwalters – des sogenannten custode giudiziario.
Dabei handelt es sich um eine vom Gericht beauftragte Person – meist ein Rechtsanwalt, Notar oder spezialisierter Makler – die folgende Aufgaben übernimmt:
- Organisation der Besichtigungen
- Schlüsselverwaltung
- Informationsweitergabe an Interessenten
- Unterstützung bei technischen Rückfragen zur Immobilie
Die Besichtigung erfolgt nach Terminvereinbarung mit dem custode giudiziario, und ist vor allem bei bewohnten oder renovierungsbedürftigen Objekten empfehlenswert.
📌 Tipp: Ein Anwalt oder Berater mit Erfahrung im italienischen Immobilienrecht kann für Sie die Kommunikation mit dem custode übernehmen und rechtliche Risiken vorab einschätzen.
Unser Fazit: Große Chancen, aber auch Risiken
Ein Hauskauf bei Zwangsversteigerung in Italien kann eine attraktive Gelegenheit sein – gerade für deutsche Käufer, die den italienischen Markt kennen oder professionelle Unterstützung an ihrer Seite haben. Die Einsparpotenziale sind hoch, doch sollte man keine Risiken eingehen und rechtlich sowie praktisch gut vorbereitet sein.
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