Welche Dokumente benötigt man für den Immobilienkauf in Italien aus dem Ausland?
Eine Immobilie in Italien zu erwerben, während man im Ausland wohnt, ist ein vollkommen rechtmäßiger und vergleichsweise häufiger Vorgang — insbesondere bei deutschen Staatsbürgern und Unternehmen. Italien ist seit jeher ein bevorzugtes Ziel für Immobilieninvestitionen aus Deutschland, dank der geografischen Nähe, der engen Wirtschaftsbeziehungen zwischen beiden Ländern und der Attraktivität des italienischen Immobilienmarkts. Dennoch bringt der Erwerb einer Immobilie durch Nicht-Ansässige eine Reihe von dokumentarischen und verfahrenstechnischen Anforderungen mit sich, die nicht unterschätzt werden sollten.
Dieser Leitfaden erläutert klar und systematisch die erforderlichen Unterlagen, den rechtlichen Rahmen und die wichtigsten Problemstellen, die im Vorfeld zu klären sind.
Der rechtliche Rahmen zwischen Italien und Deutschland
Aus Sicht des internationalen Privatrechts werden die Rechtsbeziehungen zwischen Italien und Deutschland in Immobilienangelegenheiten auf europäischer Ebene durch die EU-Verordnung Nr. 1215/2012 (Brüssel Ia) hinsichtlich der gerichtlichen Zuständigkeit sowie durch die EU-Verordnung Nr. 593/2008 (Rom I) hinsichtlich des auf Verträge anwendbaren Rechts geregelt. Für dingliche Rechte an Immobilien gilt jedoch der Grundsatz der lex rei sitae: Das auf das Eigentum an einer in Italien gelegenen Immobilie anwendbare Recht ist stets das italienische Recht — unabhängig von der Staatsangehörigkeit oder dem Wohnsitz des Käufers.
Das bedeutet, dass der Kaufvertrag, die notarielle Beurkundung, die Katasterregister und die Publizitätserfordernisse vollständig den Normen des italienischen Rechts unterliegen. Der italienische Notar ist eine gesetzlich vorgeschriebene und unverzichtbare Instanz beim abschließenden Eigentumsübertragungsakt.
Für deutsche Staatsbürger und in Deutschland gegründete Gesellschaften bestehen keine Beschränkungen beim Erwerb von Immobilien in Italien: Der gemeinschaftsrechtliche Grundsatz des freien Kapitalverkehrs gewährleistet vollständige Gleichbehandlung gegenüber italienischen Staatsbürgern.
Die erforderlichen Dokumente für den Käufer als Privatperson
Ein deutscher Staatsbürger oder ein nicht in Italien ansässiger Ausländer, der eine Immobilie in Italien erwerben möchte, muss vorab folgende Unterlagen bereitstellen:
1. Italienische Steuernummer (Codice Fiscale)
Die italienische Steuernummer ist die erste und unverzichtbare Voraussetzung. Ohne sie kann kein notarieller Akt abgeschlossen, kein Konto in Italien eröffnet und kein Vorvertrag registriert werden. Sie kann beantragt werden:
- Bei jedem italienischen Konsulat oder jeder Botschaft im Ausland (auch in Deutschland)
- Direkt bei einem Amt der italienischen Steuerbehörde (Agenzia delle Entrate) in Italien
- Durch einen bevollmächtigten Vertreter mit entsprechender Vollmacht
Die Ausstellung ist kostenlos und erfolgt in der Regel innerhalb weniger Werktage.
Weitere Informationen zur Beantragung der italienischen Steuernummer sowie das erforderliche Formular für die Übermittlung an die Agenzia delle Entrate finden Sie in unserem entsprechenden Artikel:
2. Gültiges Ausweisdokument
Es ist ein gültiges Ausweisdokument vorzulegen: Reisepass oder europäischer Personalausweis. Der italienische Notar ist gesetzlich verpflichtet, die Identität der Parteien zu überprüfen. In der Praxis werden deutsche Dokumente in der Regel akzeptiert, da sie in lateinischen Buchstaben verfasst und gut verständlich sind.
3. Dokument zum Familienstand
Der Notar muss die Geschäftsfähigkeit des Käufers feststellen und das Bestehen etwaiger ehelicher Güterstände prüfen, die sich auf den Erwerb auswirken könnten. Vorzulegen sind daher:
- Familienstands- oder Heiratsurkunde (Heiratsurkunde), vorzugsweise in mehrsprachiger Fassung (in diesem Fall ist keine Übersetzung erforderlich), mit Angabe des Güterstands. In Deutschland gilt zwischen Ehegatten ohne notariellen Ehevertrag die Zugewinngemeinschaft, die im Wesentlichen einer Gütertrennung entspricht (wenngleich beim Auseinandersetzung ein Zugewinnausgleich stattfindet). Der italienische Notar ist über diesen Güterstand zu informieren.
- Falls die Ehegatten einen abweichenden Güterstand gewählt haben (Gütergemeinschaft oder Gütertrennung), ist der entsprechende Ehevertrag mit beglaubigter Übersetzung einzureichen.
4. Notarielle Vollmacht (bei Handeln durch einen Vertreter)
Kann der Käufer nicht persönlich in Italien anwesend sein, um den Vorvertrag oder den endgültigen Kaufakt zu unterzeichnen, kann er einer in Italien ansässigen Person eine Spezialvollmacht erteilen. Die Vollmacht muss:
- Vor einem deutschen Notar beurkundet werden
- Von einem beeidigten Übersetzer ins Italienische übersetzt werden
Alternativ kann sie direkt vor einem italienischen Notar errichtet werden, wenn der Käufer bereit ist, vor dem Beurkundungstermin (Rogito) nach Italien zu reisen.
Die notarielle Vollmacht kann sowohl auf Deutsch als öffentliche Urkunde als auch in Form einer Unterschriftsbeglaubigung auf Italienisch erteilt werden. Die Entscheidung hängt von technischen Gegebenheiten ab und ist mit dem beurkundenden italienischen Notar abzustimmen.
Weitere Informationen zu notariellen Vollmachten beim Immobilienverkauf in Italien finden Sie in unserem entsprechenden Artikel.
Die erforderlichen Dokumente für den Käufer als juristische Person (Gesellschaft)
Deutsche Gesellschaften (GmbH, AG oder andere Rechtsformen), die Immobilien in Italien erwerben möchten, müssen vollständige gesellschaftsrechtliche Unterlagen vorlegen. Im Einzelnen:
- Aktueller Handelsregisterauszug (Handelsregisterauszug), apostilliert und übersetzt
- Gesellschaftsvertrag oder Satzung (Gesellschaftsvertrag bzw. Satzung), apostilliert und übersetzt
- Beschluss des Vorstands oder des zuständigen Organs, der den Erwerb genehmigt und dem Vertreter die entsprechenden Vollmachten erteilt
- Italienische Steuernummer der Gesellschaft, bei der Agenzia delle Entrate zu beantragen
- Ausweisdokument und Steuernummer des gesetzlichen Vertreters oder Bevollmächtigten
Neu gegründete Gesellschaften oder solche, die noch nicht in Italien tätig waren, müssen der Geldwäscheprüfung besondere Aufmerksamkeit widmen: Der italienische Notar ist nach dem D.Lgs. 231/2007 verpflichtet, geeignete Unterlagen über die Herkunft der Mittel und die Eigentümerstruktur der erwerbenden Gesellschaft einzuholen.
Das Kaufverfahren: die wichtigsten Schritte
Nach Zusammenstellung der erforderlichen Unterlagen gliedert sich der Erwerb in der Regel in folgende Phasen:
- Kaufangebot oder Absichtserklärung (Proposta di acquisto / Lettera di intenti): Unverbindliches Dokument, mit dem das Kaufinteresse bekundet wird, häufig verbunden mit einer Reservierungsanzahlung.
- Vorvertrag (Contratto preliminare / Compromesso): Verbindliche Vereinbarung zwischen den Parteien, die Preis, Fristen und Bedingungen des Geschäfts festlegt. Innerhalb von 30 Tagen nach Unterzeichnung ist eine Pflichtregistrierung bei der Agenzia delle Entrate erforderlich. In dieser Phase wird die Anzahlung (Caparra confirmatoria) geleistet, in der Regel in Höhe von 10–20 % des Kaufpreises.
- Immobilien-Due-Diligence: Technische und rechtliche Prüfung der Immobilie mittels Katasterabfragen, Hypothekenüberprüfungen, Kontrolle der baurechtlichen Konformität und Feststellung des Fehlens unerlaubter Baumaßnahmen.
- Notarieller Kaufakt (Rogito): Öffentliche Urkunde, die vom italienischen Notar errichtet und von den Parteien (oder ihren Bevollmächtigten) unterzeichnet wird. Der Notar veranlasst die Eintragung des Akts in die Immobilienregister sowie die Katasterumschreibung.
- Kaufpreiszahlung: Der Kaufpreis kann direkt an den Verkäufer gezahlt werden, wobei die Zahlung im Akt erwähnt und die Bankbelege beigefügt werden, oder per Scheck, der beim Beurkundungstermin übergeben wird (in Italien weit verbreitete Praxis), oder als Hinterlegung auf dem Notaranderkonto.
Nach unserer Erfahrung empfehlen wir stets die letztgenannte Variante, da sie die sicherste und transparenteste ist und beide Parteien schützt: Der italienische Notar überweist den Kaufpreis an den Verkäufer nämlich erst, nachdem er die Eintragungen in den Immobilienregistern nach der Vertragsunterzeichnung vorgenommen hat — und damit mit der absoluten Gewissheit, dass die Übertragung erfolgreich abgeschlossen wurde und der Käufer Eigentümer der Immobilie geworden ist.
Die beim Erwerb anfallenden Steuern
Der nicht in Italien ansässige Käufer muss das anwendbare Steuerrecht berücksichtigen:
- Registersteuer (Imposta di registro): 9 % auf den aufgewerteten Katasterwert (oder auf den erklärten Kaufpreis, sofern dieser höher ist), reduziert auf 2 % beim Erwerb als „Erstwohnsitz” (Prima Casa) unter den gesetzlich vorgesehenen Voraussetzungen
- Hypothekar- und Katastersteuer: jeweils 50 Euro als Festbetrag bei registersteuerlichen Käufen
- Mehrwertsteuer (IVA): anwendbar alternativ zur Registersteuer, wenn der Verkäufer ein Bauunternehmen ist und innerhalb von 5 Jahren nach Fertigstellung veräußert
Deutsche Staatsbürger mit Wohnsitz in Deutschland können grundsätzlich nicht von den „Prima Casa”-Vergünstigungen profitieren, es sei denn, sie verpflichten sich, ihren Wohnsitz innerhalb von 18 Monaten nach dem Rogito nach Italien zu verlegen.
Häufige Probleme und praktische Hinweise
Bei grenzüberschreitenden Immobilienkäufen zwischen Italien und Deutschland treten regelmäßig folgende Problemstellungen auf:
- Verzögerungen oder fehlerhafte Ausstellung der Steuernummer: Häufig tragen deutsche Staatsbürger zwei Nachnamen, da sie nach der Heirat ihren Geburtsnamen beibehalten. Dies führt zu Schwierigkeiten und Missverständnissen mit dem zuständigen Amt der Agenzia delle Entrate.
- Katastrale und baurechtliche Abweichungen: Viele italienische Immobilien, insbesondere ältere Gebäude, weisen Abweichungen zwischen dem tatsächlichen Zustand und den Katasterunterlagen oder Baugenehmigungen auf. Eine eingehende technische Prüfung vor Abschluss des Vorvertrags ist unbedingt erforderlich. Es sei darauf hingewiesen, dass der Verkäufer verpflichtet ist, eine bau- und planungsrechtlich einwandfreie Immobilie zu veräußern.
- Fehlende beglaubigte Übersetzung: Deutsche Dokumente, die nicht von zugelassenen Übersetzern übertragen wurden, werden vom italienischen Notar abgelehnt. Es ist zwingend erforderlich, bei bei Gerichtsdolmetschern oder anerkannten beeidigten Übersetzern eingetragenen Fachleuten zu beauftragen.
- Unterschätzung der bürokratischen Fristen: Die Ausstellung einer notariellen Vollmacht in Deutschland kann zeitaufwendig sein, da deutsche Notare nicht immer in der Lage sind, Termine für Unterschriftsbeglaubigungen oder Vollmachtsbeurkundungen kurzfristig anzuberaumen.
- Nicht erklärter Güterstand: In Deutschland gilt kraft Gesetzes die Zugewinngemeinschaft, die sich von der italienischen gesetzlichen Gütergemeinschaft unterscheidet. Der italienische Notar muss über den zwischen den Ehegatten bestehenden Güterstand informiert werden, um den Akt korrekt errichten zu können.
- Geldwäscherechtliche Pflichten: Bei Käufen erheblicher Wertsummen ist der Notar verpflichtet, die Herkunft der Mittel zu überprüfen. Die frühzeitige Bereitstellung der Bankdokumente zur Nachweisbarkeit der Finanztransaktionen ist eine empfehlenswerte Praxis, die das Verfahren beschleunigt.
Fazit
Der Erwerb einer Immobilie in Italien aus dem Ausland ist rechtlich zugänglich und gut geschützt, erfordert jedoch eine sorgfältige Planung und eine umsichtige Zusammenstellung der Unterlagen — insbesondere wenn die Beteiligten in einem internationalen Kontext wie dem deutsch-italienischen agieren. Die Unterstützung durch im internationalen Immobilienrecht erfahrene Fachleute ermöglicht es, Verzögerungen, Rechtsstreitigkeiten und potenzielle Haftungsrisiken zu vermeiden.
Weitere Informationen zu unserer Immobilienberatung finden Sie in unserem allgemeinen Artikel zum Thema Immobilienkauf in Italien:
Ein professioneller Ansatz ermöglicht es, rechtliche und steuerliche Risiken zu minimieren, Zeit und Kosten zu optimieren und das gesamte Vorhaben mit der erforderlichen Gelassenheit anzugehen.
Die in diesem Artikel enthaltenen Informationen dienen ausschließlich allgemeinen Informationszwecken und stellen keine Rechtsberatung dar. Für eine individuelle Beurteilung Ihres konkreten Falls kontaktieren Sie uns bitte über unser Kontaktformular oder schreiben Sie uns eine kurze E-Mail an info@avvcuocolo.com mit einer knappen Beschreibung Ihrer Situation. Wir stehen Ihnen gerne für eine erste Orientierung zur Verfügung.