Beratung | italienisches Immobilienrecht: alles, was Sie wissen müssen
Sie wollen eine Immobilie in Italien erwerben? Sie wollen eine Ferienwohnung in Italien kaufen? In diesem Artikel werden Sie alle nötigen Informationen finden, um einen ersten groben Überblick über italienisches Immobilienrecht zu erhalten. Wir werden ebenfalls die mit dem Kauf einer Immobilie in Italien verbundenen Kosten und die Steuern in Italien behandeln und daneben auch den Verkauf und die Schenkung von Immobilien in Italien.
GLIEDERUNG:
EINLEITUNG LA BELLA ITALIA
- Warum sollte man ein Haus in Italien kaufen?
- Wie funktioniert der Immobilienmarkt in Italien?
- Immobilienpreise in Italien
- Die Risiken
- Der Immobilienmakler in Italien
- Der Kaufpreis der Immobilie in Italien
VOR DEM KAUF
- Vorabinformationen
- Der Beginn der Verhandlungen
- Kaufvorvertrag und unwiederrufliches Angebot (= contratto preliminare e proposta irrevocabile di acquisto)
ZAHLUNG DES PREISES UND STEUER
- Berechnung der Steuern
- Wie bezahle ich die Immobilie in Italien
NACH DEM KAUF
- Der Notarvertrag – Anschlüsse und Versorgungen
- Verkauf bzw. Schenkung einer Immobilie in Italien
WARUM WIR – WAS WIR ANBIETEN: Experten für die Rechtsberatung zum Immobilienkauf und Verkauf in Italien
- Unsere Arbeitsweise
- Immobiliencheck, Vorvertrag, Vertretung beim Notar in Italien
- Nach dem Kauf
UNSERE RATSCHLÄGE ZU ITALIENISCHEM IMMOBILIENRECHT
EINLEITUNG: LA BELLA ITALIA
Warum sollte man ein Haus in Italien kaufen?
Das italienische Gebiet besteht zu 80% aus Bergen und Hügeln und bietet über 8.000 Kilometer an wunderschönen Küsten. Neben dieser unfassbaren Vielfalt an Landschaften und dem idealen Klima bietet das Belpaese ein grenzenloses Erbe an historischen und kulturellen Reichtümern ohnegleichen in der Welt.
So sollte es einen kaum überraschen, dass Italien unter den interessantesten und meistgeliebten touristischen Reisezielen ist.
Und dennoch, trotz des schönen Lebens, den Landschaften und des guten Essens bleiben die Immobilienpreise (= prezzi degli immobili) im Wesentlichen stabil und vor allem zugänglich.
Wie funktioniert der italienische Immobilienmarkt?
Der italienische Immobilienmarkt (=mercato immobiliare italiano) unterscheidet sich stark vom deutschen Immobilienmarkt.
In Italien handelt es sich hauptsächlich um einen Wohnungsmarkt. Wer also in Italien kauft, der tut das mit dem Ziel, in der eigenen Immobilie zu wohnen oder allenfalls, um den Urlaub zu genießen. Die Preise der Immobilien bleiben im Laufe der Jahre mehr oder weniger stabil.
Ein Sonderfall sind die Immobilien an größeren und berühmteren Orten, sowie Mailand, Venedig, Florenz, Rom und Neapel. Hier hat die Entwicklung der Bahnverbindungen den Tourismus weiter angekurbelt, ein Sektor, der bekanntlich bereits entwickelt war. In den großen Städten ist es daher einfacher zu investieren und Immobilen zu erwerben, um diese als B&B zu nutzen oder in Zukunft mit einem höheren Preis zu verkaufen.
Daneben gibt es Ruinen, die restauriert werden müssen und zu ersteigernde Immobilien, die meist ein Schnäppchen für diejenigen darstellen, die investieren wollen.
Zuletzt sind noch die sogenannten 1-Euro-Häuser zu erwähnen. Dabei handelt es sich um Immobilien, die restauriert werden müssen und die für einen Euro in einigen Gemeinden Italiens angeboten werden. Wir haben sie in diesem Artikel bereits erwähnt.
In Deutschland hingegen, werden Immobilien erworben, um über den Preis zu spekulieren.
Dank des riesigen Angebots an Arbeit und der gehobenen Lebensqualität, ist Deutschland ein sehr begehrtes Ziel für Arbeiter aus aller Welt.
Folglich hat die gestiegene Nachfrage nach Wohnungen die Immobilienpreise nach oben schießen lassen. Eine drei-Zimmer-Wohnung in einer unbedeutenden Stadt, die jedoch gut mit großen Zentren verbunden ist, kann ganz einfach schonmal einen Preis in Höhe einer halben Million erreichen, etwas, was in Italien unter gleichen Bedingungen nicht möglich wäre.
Immobilienpreise in Italien
Hingegen ist es in Italien möglich, mit einem Budget um die 100.000€ bis 250.000€, eine schöne Wohnung oder ein kleines Haus in der Zone der nördlichen Seen Italiens (Comersee und Lago Maggiore beispielsweise) zu ergattern.
Im Süden Italiens gibt es noch günstigere Preise, doch jene wunderschönen Regionen sind weniger interessant für deutsche Klienten, da sie von Deutschland aus schwieriger zu erreichen sind.
Natürlich fehlt es in Italien auch nicht an Luxusimmobilien und Traumvillen.
Die Traumziele der Deutschen, die ein Ferienhaus in Italien erwerben wollen, bleiben der Gardasee, der Comersee, der Lago Maggiore, die Liviera Ligure und die zeitlose Toskana.
Hier bietet der Markt zahlreiche Wohnungen zum Erwerb als Ferienhaus zu bezahlbaren Preisen an.
WARUM SOLLTE MAN SICH AN EINEN ITALIENISCHEN ANWALT MIT ERFAHRUNG IN ITALIENISCHEM IMMOBILIENRECHT WENDEN?
Die Risiken
Das italienische Immobilienrecht unterscheidet sich stark vom deutschen Immobilienrecht und daher wird auch der Verhandlungsprozess des Immobilienverkaufs auf eine völlig andere Art und Weise abgehandelt.
Die Besonderheiten des italienischen Immobilienrechts sind nicht zu unterschätzen.
Fehler in der Beurteilung können schwerwiegende Folgen haben, sowohl juristisch als auch steuerlich. Aus diesem Grund ist es, anders als in Deutschland, immer notwendig, rechtzeitig den Rat eines auf das italienisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalts einzuholen.
Die Beratung bei italienischem Immobilienrecht
Wenn Sie eine Immobilie in Italien erwerben möchten, gibt es mindestens zwei wichtige Gründe, sich sofort an einen auf italienisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu wenden:
- Zu vermeidende Risiken
- Bei Verhandlungen und Verkäufen richtig zu handeln
Diese gilt auch in dem Fall, dass Sie vorhaben, eine Immobilie in Italien zu verkaufen. Auch hier ist es empfehlenswert, sich an einen auf italienisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt zu wenden, um keine Risiken einzugehen.
Wir behandeln nun die Themen des mit dem Kauf einer Immobilie in Italien verbundenen Risikos, sowie die Funktionsweise des Kaufs und Verkaufs von Immobilien in Italien.
- Mit dem Kauf einer Immobilie in Italien verbundene Risiken
Wenn Sie eine Immobilie in Italien erwerben wollen, können Sie sich – im Gegensatz dazu, wie es in Deutschland der Fall ist – nicht auf den rechtlichen Beistand eines Notars oder eine Beratung durch den Immobilienmakler verlassen.
Der Immobilienmakler in Italia (= agente immobiliare / agenzie immobiliari)
In Italien muss der Makler die Parteien über alle Umstände informieren, die den Gegenstand und die Sicherheit des Geschäfts betreffen. Allerdings ist er nicht wirklich dazu verpflichtet, die Immobilie zu überprüfen.
In der Praxis haben wir leider festgestellt, dass die Immobilienmakler dazu tendieren, die Defekte des Gegenstandes kleinzureden oder sogar zu verstecken, um zu vermeiden, dass die interessierte Person die Immobilie nicht erwirbt, nachdem sie von dem Defekt erfahren hat.
Auch im Falle von Rechtsstreitigkeiten sind sie dazu in der Lage zu zeigen, dass der Käufer ordnungsgemäß informiert wurde.
Deswegen stimmt es zwar auf der einen Seite, dass die Immobilienagenturen in Italien immer sowohl im Interesse des Verkäufers als auch des Käufers handeln müssten, in der Praxis ist dies jedoch leider nicht der Fall.
Viele Immobilienmakler versuchen den Kauf abzuschließen, da sie ein Interesse daran haben, die Provisionen zu erheben und beim Ausführen hiervon, verstecken oder minimieren sie die Defekte der Immobilie. Um dies zu erreichen, scheuen sie nicht davor, dürftige Formulare zu nutzen, die sie schnell unterschreiben lassen, anstatt passende Verträge im bilingualen Format anzufertigen. In diesem Zusammenhang ist es in der Tat gut zu wissen, dass der Handelsvertreter bereits mit der Unterzeichnung des Vorvertrags einen Anspruch auf Provision hat.
Ohne in Betracht zu ziehen, dass einige Immobilienmakler als technisch unvorbereitet eingestuft wurden, weil sie Immobilien zum Verkauf ausgestellt haben, bevor sie die Objektunterlagen überhaupt erworben oder überprüft haben.
Um unseren Klienten Schäden zu ersparen, verhandeln wir direkt mit den Handelsvertretern im Namen unserer Klienten, erledigen den gesamten Schriftverkehr und bereiten immer selbst abgestimmte Verträge in der bilingualen Form vor.
Die Rolle des italienischen Notars beim Kauf und Verkauf von Immobilien in Italien
Die italienischen Notare (= Notai) hingegen kümmern sich nur um die Übertragung von Grundstücken und stellen nicht die sogenannten „rechtlichen Hinweise“ zur Verfügung wie die deutschen Notare. Wenn Sie einen notariellen Vertrag in Italien eingehen, werden Sie daher keine Beratung durch den Notar in Italien erhalten.
Der Notar begrenzt sich im Wesentlichen darauf, zu überprüfen, ob der Verkäufer der Besitzer der Immobilie ist, beide Parteien zu identifizieren, zu prüfen, dass beide Parteien den Inhalt des Vertrages verstanden haben und ob die Immobilie belastet ist.
Da die Käufer im Kontrakt häufig Angaben zur Rechtmäßigkeit der Immobilie machen müssen, reichen diese außerdem meistens dafür, den Notar von seiner Verantwortung zu befreien.
Während des Termins beim Notar für die Unterschrift des endgültigen Vertrages können also noch sehr viele Streitigkeiten oder Anliegen auftreten, die dann vor Ort geregelt werden müssen.
Um unerwünschte Überraschungen zu vermeiden, vertreten wir unsere Klienten direkt beim Notar in Italien und stellen dem Notar direkt alle Unterlagen und Informationen zur Immobilie zur Verfügung, sodass der italienische Notar, nachdem er alles überprüft hat, den Vertrag auf Basis unserer Anweisungen anfertigen kann.
Den endgültigen Termin beim Notar auszumachen und somit unerwünschte Überraschungen zu vermeiden, ist eines der Ziele unserer Arbeit.
Der Kaufpreis der Immobilie
In Italien ist es nicht unüblich über den Preis der Immobilie zu verhandeln.
Zu wissen, ob der Kaufpreis einer Immobilie angemessen ist, ist fundamental, um die Verhandlungen voranzutreiben. Häufig können nämlich die Defekte der Immobilie oder die Kosten, die nötig sind, um diese Defekte zu beheben, vom vorgeschlagenen Preis des Verkäufers abgezogen werden.
Auch in diesem Aspekt ist der Anwalt, der kompetente Beratung beim Thema des Immobilienrechts anbietet, in der Lage, Ihnen zu assistieren, indem er zunächst überprüft, dass der Verkaufspreis angemessen ist und Sie anschließend Reduzierungen im Preis erreichen lässt.
Kurz gesagt, ohne sich an einen Anwalt zu wenden, der auf italienisches Immobilienrecht spezialisiert ist, riskieren Sie eine Immobilie mit einem höheren Preis und mit Defekten zu erwerben, die Sie dann selbst nah dem Verkauf bezahlen müssen. In besonders schweren Fällen riskieren Sie teure Rechtsstreitigkeiten.
VOR DEM KAUF
DIE AUSWAHL DER IMMOBILIE
Um ein Ferienhaus in Italien zu finden, gibt es verschiedene Möglichkeiten. Man kann die Websites von Immobilienagenturen zu Rate ziehen (indem man auf Google den Namen der Stadt eingibt, z.B.: „Wohnungen zu kaufen Florenz“ = „appartamenti in vendita a Firenze“) oder man kann vor Ort Recherchen anstellen, indem man die Schaufenster der Immobilienagenturen einsieht.
Wenn Sie eine Immobilie entdeckt haben, die Sie anspricht, können Sie bereits Kontakt mit unserer Kanzlei aufnehmen. Es kann nämlich sein, dass die Immobilienagentur dem Netzwerk unserer Agenturen angehört; In dem Fall werden wir Ihnen eine ideale Leitlinie erstellen und einen Besichtigungstermin organisieren.
Grundvoraussetzung für jeden Kaufvertrag
Ein deutscher Bürger, der ein Haus in Italien erwerben möchte, muss eine italienische Steuernummer besitzen. Da ebendiese Nummer auch in den Kaufvertrag aufgenommen werden muss, auch in den Vorzeitigen, ist es gut, sich eine solche anzueignen.
In der Regel sind wir diejenigen, die das italienische Konsulat um eine Ausstellung einer solchen Steuernummer in Deutschland bitten. Obwohl es sich um eine einfache bürokratische Anfrage handelt, ist es dennoch wichtig, vorsichtig zu sein. Wenn der Name das Käufers falsch wiedergegeben wird, kann nicht zum Kauf vorangeschritten werden.
Es ist auch interessant zu wissen, dass die italienischen Immobilien über das Grundbuchamt in den jeweiligen Provinzen in den Immobilienregistern und im sogenannten Grundbuch für Steuerzwecke registriert sind. Bei diesen handelt es sich um öffentliche Auflistungen, die für jeden zugänglich sind.
Während man in Deutschland ein bestehendes Interesse anzeigen muss, um eine Einsichtnahme zu erhalten, ist es in Italien möglich, zu jeder Zeit einsehen zu können, wer der aktuelle Besitzer der Immobilie ist und ob die Immobilie steuerbelastet ist.
In einigen Regionen (…) gibt es neben diesen Auflistungen ebenfalls das „sistema tavolare“. In jenem System sind die Immobilien nicht unter dem Namen des Besitzers aufgelistet, sondern unter dem Namen der Immobilie.
WIE FUNKTIONIEREN DIE VERHANDLUNGEN UND VERKÄUFE VON IMMOBILIEN IN ITALIEN?
Nachdem der Interessent mit einem Immobilienmakler Kontakt aufgenommen und die Immobilie besichtigt hat, muss er in der Regel ein Kaufangebot machen.
Häufig fordern die Immobilienmakler die Interessenten dazu auf, ein unwiderrufliches Kaufangebot (= sog. „proposta irrevocabile di acquisto“) zu unterschreiben.
Mit jenem Kaufvertrag erklärt sich der Interessent dazu bereit, die Immobilie innerhalb einer festgelegten Zeit zu einem bestimmten Preis zu kaufen.
Hier muss man vorsichtig sein, da jene Kaufangebote, wenn sie angenommen werden, verbindlich sind und zu einem Vorvertrag (= sog. Contratto preliminare“) werden können, eine Art von Vertrag, die im deutschen Recht nicht existiert.
Aus diesem Grund werden wir diesem Thema ausreichend Platz geben.
Worum handelt es sich beim italienischen Vorvertrag (sog. contratto preliminare oder compromesso)?
Der Kaufvertrag (contratto preliminare di vendita) ist ein Vertrag, mit dem sich Käufer und Verkäufer verpflichten, den endgültigen Kaufvertrag vor einem italienischen Notar abzuschließen.
Erst ein solcher zweiter Vertrag, der vor dem italienischen Notar beurkundet und unterschrieben wird, besiegelt endgültig den Kauf der Immobilie und die Übertragung (trasferimento) des Eigentums auf den neuen Eigentümer.
Welchen Zweck hat der italienische Vorvertrag?
Bei dem Vorvertrag handelt es sich nicht um eine bloße Reservierung (prenotazione) der Immobilie.
Es handelt sich um einen echten Vertrag, der Konsequenzen hat: Die Parteien sind rechtlich verpflichtet, den Kauf zu den im Vorvertrag festgelegten Bedingungen abzuschließen.
Der Vorvertrag dient also vor allem dazu, im Voraus mögliche Überraschungen oder Unannehmlichkeiten zu vermeiden.
Ein Beispiel:
Der Käufer möchte unbedingt eine Immobilie kaufen, es fehlt aber eine dafür notwendige Bescheinigung. Im Vorvertrag legen die Parteien fest, dass der Verkauf der Immobilie nur stattfindet, wenn die Bescheinigung innerhalb eines bestimmten Zeitraums vorgelegt wird und wer sie beantragen soll.
Kann ich einen Vorvertrag kündigen (bzw. von ihm zurücktreten)?
Um ohne Verlust aus einem Vorvertrag entlassen zu werden, muss man einen gültigen Rechtsgrund haben.
Wenn beispielsweise der Verkäufer seine Meinung ohne triftigen Grund ändert, kann der Käufer vor Gericht gehen und eine Entscheidung des Richters beantragen, mit der ihm die Immobilie zugesprochen wird.
Er wird dann also dank der Entscheidung des Richters und auf Kosten des Verkäufers neuer Eigentümer.
Andernfalls besteht das Risiko, dass das Gericht Sie zur Zahlung von Schadenersatz verurteilt oder ein Urteil erlässt, dass Sie zum Kauf bzw. Verkauf der Immobilie verpflichtet.
Was passiert, wenn der Verkäufer den Vorvertrag nicht einhält?
In einem solchen Fall kann der Verkäufer:
- die Rückzahlung des als Anzahlung gezahlten Betrags zusätzlich zu einem Betrag in Höhe des gezahlten Betrages verlangen (doppelte Anzahlung)
- das Gericht ersuchen, das Eigentum an der Immobilie durch ein Urteil zu übertragen, mit Zahlung des vereinbarten Preises.
Was passiert, wenn der Käufer den Vorvertrag nicht einhält?
- Der Verkäufer kann bei Gericht die Auflösung des Vertrages und gegebenenfalls Schadensersatz beantragen. Er kann außerdem die vom Käufer bereits geleistete Anzahlung einbehalten.
- Er kann bei Gericht die Übertragung des Eigentums an dem Haus beantragen, das Gegenstand des Vorvertrags ist.
All dies wie gesagt nur, wenn der Vorvertrag vorschriftsgemäß ist und es keine Gründe gibt, ihn zu annullieren oder für nichtig erklären zu lassen, z.B. Täuschung durch den Verkäufer oder Probleme mit der zum Verkauf angebotenen Immobilie.
Was enthält der Vorvertrag in der Regel?
Im Vorvertrag werden in der Regel alle wichtigen Bedingungen für die beabsichtigte Immobilienabwicklung festgehalten.
Eine beispielhafte Liste der häufigsten Klauseln:
- Angaben zum Gebäude und zu den Parteien
- Angaben, dazu, wann der endgültige Verkauf beim Notar stattfindet und bei welchem Notar
- Angabe des Kaufpreises und der Anzahlung
- Folgen: Was passiert, wenn eine Partei ohne gültigen Grund beschließt, nicht zu verkaufen oder nicht zu kaufen
- Bedingungen in Bezug auf die Immobilie: ob eine Bescheinigung bis zu einem bestimmten Datum eingeholt werden muss; dass der Verkauf rechtsgültig ist, wenn eine Baugenehmigung bis zu einem bestimmten Datum vorliegt; ob Möbel oder andere Gegenstände enthalten sind, usw.
Was ist ein unwiderrufliches Kaufangebot (sog. Proposta irrevocabile di acquisto)?
Wenn jemand ein Haus in Italien kaufen möchte, bittet die Maklerfirma den Interessenten in der Regel, ein „unwiderrufliches Kaufangebot“ zu unterzeichnen.
Mit dem unwiderruflichen Angebot – in der Regel ein Vordruck, der von der Maklerfirma zur Verfügung gestellt wird – erklärt der Käufer, dass er die Immobilie zu einem bestimmten Preis kaufen möchte und bittet darum, innerhalb einer bestimmten Frist die Zustimmung oder Ablehnung des Verkäufers zu bekommen.
Bis zum Ablauf der Frist kann der Käufer das unwiderrufliche Kaufangebot nicht zurückziehen.
Darüber hinaus kann der Verkäufer bis zu diesem Zeitpunkt andere Angebote prüfen und den Kaufvertrag mit jemand anderem abschließen.
Was geschieht, wenn das unwiderrufliche Angebot angenommen wird?
Unbedingt zu beachten ist, dass das unwiderrufliche Kaufangebot, wenn es von einem Verkäufer angenommen und (innerhalb der Frist) gegengezeichnet wird, zu einem Vorvertrag wird. Daher sind die Parteien von diesem Moment an rechtlich verpflichtet, das Immobiliengeschäft abzuschließen.
In der Praxis können die Parteien auch einen neuen Vorvertrag aufsetzen, um neue Klauseln oder Bedingungen mit aufzunehmen oder bestimmte Aspekte des Verkaufs genauer zu definieren.
Kann ich einen Vorvertrag oder ein unwiderrufliches Kaufangebot ohne die Unterstützung eines Anwalts für Immobilienrecht unterzeichnen?
Es ist nicht ratsam, einen solchen Vertrag, ohne die Unterstützung eines auf das italienische Immobilienrecht spezialisierten Anwalts zu unterzeichnen, selbst wenn eine Maklerfirma beteiligt ist.
Bevor man sich rechtlich zum Kauf oder Verkauf verpflichtet, ist eine gründliche Prüfung der rechtlichen und baulichen Umstände erforderlich.
Es sind zumindest folgende Aspekte zu prüfen:
- Überprüfung der Eigenschaften der Immobilie (Mängel, Installationen usw.)
- Überprüfung, ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist (Vertrag, Erbschaft, Urteil)
- Überprüfung von Belastungen und Schäden an der Immobilie
- Überprüfen der Katasterpläne: Sie müssen dem Stand der Immobilie entsprechen.
- Überprüfung der Wohnungseigentumsordnung und der Zahlungen (falls es ausstehende Rechnungen oder Rückstände gibt)
- Einholen der erforderlichen Dokumente
- Überprüfung, ob die Anzahlung als Akontozahlung (acconto) oder als Bestätigungsanzahlung (caparra) gezahlt wird
- Registrierung des Vorvertrags (oder des vom Verkäufer akzeptierten Kaufangebots) bei der italienischen Steuerbehörde (agenzia delle entrate), was etwa 300 Euro kostet.
Kann ich den Kaufvertrag beim italienischen Notar ohne die Unterstützung eines Anwalts für Immobilienrecht unterzeichnen?
Es ist möglich, den notariellen Vertrag, ohne die Hilfe eines Anwalts zu unterzeichnen, allerdings ist zu beachten, dass der italienische Notar bei der Beurkundung eines Kaufvertrags nicht beratend tätig ist.
Wenn der Käufer oder Verkäufer deutscher Staatsbürger ist, ist der Notar in der Regel verpflichtet, die Urkunde auf Italienisch und Deutsch zu verfassen und einen Dolmetscher zur Beurkundung hinzuziehen.
Da sich die Kosten für die Übersetzung auf mindestens 1.500 bis 2.000 Euro belaufen, ist es ratsam, einen italienischen Anwalt zu beauftragen, der die Partei mit Vollmacht vertritt und die Urkunde in ihrem Namen unterzeichnet.
So sparen Sie nicht nur Übersetzungskosten, sondern haben zusätzlich den Vorteil einer rechtlichen Unterstützung.
Auch bei der Vertragsunterzeichnung ist rechtlicher Beistand erforderlich, da zu diesem Zeitpunkt möglicherweise Schwierigkeiten auftreten können oder Klauseln geändert werden müssen.
ZAHLUNG DES PREISES UND STEUER
Wie bezahle ich die Immobilie in Italien?
Die in Italien erworbenen Immobilien können auf verschiedene Arten bezahlt werden. Durch eine Überweisung zwischen dem Käufer und dem Verkäufer, durch den Austausch von Bankwechseln bei der notariellen Urkunde oder durch Überweisung auf das Konto des Notars.
In der Regel wählen wir für die Käufer, die in Deutschland wohnhaft sind, das System der Überweisung auf das Konto des Notars, da es die sicherste Methode darstellt. Mit diesem System nimmt der Notar die Zahlung auf seinem Treuhandkonto auf und überweist dem Verkäufer die Summe erst, wenn die Übertragung des neuen Besitzers im Immobilienregister stattgefunden hat. Kommt es zu Problemen, so erhält der Käufer sein Geld zurück.
Die Notars Kosten müssen in der Regel von der kaufenden Partei getragen werden. Gemeinsam mit dem Kaufpreis, muss der Käufer auch die Steuern auf das Konto des Notars überweisen. Die Honorars Kosten des Notars hingegen, werden entweder sofort oder im Anschluss bezahlt.
Die Berechnung der Steuern
Wer ein Haus in Italien kauft, muss folgende Steuern (= imposte) zahlen: Register-Hypothekar- und Katastergebühren.
Die Steuern werden nicht nach dem Verkaufspreis der Immobilie berechnet, sondern nach dem niedrigsten Katasterwert (= valore catastale). Der Katasterwert ist der Wert der Immobilie, der von der Steuerbehörde (= Agenzia delle entrate) für Steuerzwecke festgelegt und in der Grundbuchvermessung aufgeführt ist.
Ein Beispiel einer Steuerberechnung:
Kauf des ersten Hauses = Steuer zu Lasten des Käufers bei Erstwohnungen / Erstwohnsitz
| STEUERN | VERKÄUFER IST EINE PRIVATPERSON | VERKÄUFER IST EIN UNTERNEHMEN |
| MwST | Keine MwST | 4% |
| Registergebühr | 3% | 168,00 Euro |
| Hypothekargebühr | 168,00 Euro | 168,00 Euro |
| Katastergebühr | 168,00 Euro | 168,00 Euro |
Kauf eines zweiten Hauses = Steuer zu Lasten des Käufers bei Zweitwohnungen
| MwST | Keine MwST | 10% |
| Registergebühr | 7% | 168,00 Euro |
| Hypothekargebühr | 2% | 168,00 Euro |
| Katstergebühr | 1% | 168,00 Euro |
Die Tabelle zeigt, dass der Kauf eines Hauses in Italien als Erstwohnsitz Steuervorteile mit sich bringt, sowie eine Steuerersparnis. Um zu verstehen, ob es möglich ist, eine Immobilie als Erstwohnsitz zu erwerben, muss der Fall zunächst ordentlich geprüft werden.
NACH DEM KAUF
Der Notarvertrag – Anschlüsse und Versorgungen
Nachdem Unterschreiben des Notarvertrags werden sofort die Schlüssel überreicht. Anders als in Deutschland gibt es in der Regel keinen separaten Termin für die Schlüsselübergabe.
Die Übertragung von Mobiliar wird aus steuerlichen Gründen gesondert geregelt.
Der Notar stellt sofort einen digitalen Auszug des Vertrags zur Verfügung, sowie in den nachfolgenden Tagen eine Kopie des digital unterschriebenen Vertrages mit den Anhängen.
Es ist möglich, eine analoge Kopie des Vertrages zu bekommen, doch dies ist nicht mehr üblich. Der digital unterzeichnete Vertrag ist bereits eine ausreichende Kopie. Mit der Einschreibung des Besitzers in die Immobilienregister, wird der Kauf öffentlich und somit entgegensetzbar gegenüber Dritten.
Nach dem Kauf muss man sich auch um verschiedene Formalitäten kümmern. Man muss nämlich die Gemeinde benachrichtigen, insbesondere das Finanzamt um die Zahlungen von ICI und TARI (die Abfallgebühr) zu regeln.
Schließlich muss man die Hausgemeinschaft benachrichtigen und sich um die Anschlüsse und Versorgungen in Bezug auf LICHT, GAS, WASSER und den TELEFONANSCHLUSS kümmern.
SCHENKUNG EINER IMMOBILIE IN ITALIEN
Wie kann man eine Schenkung einer Immobilie in Italien (= donazione) vornehmen, wenn diese einem deutschen Staatsbürger gehört?
Wenn Sie Besitzer einer Immobilie in Italien sind und eine Schenkung dieser vornehmen wollen, um Steuern und Streitigkeiten zwischen Ihren zukünftigen Erben zu vermeiden, sind Sie bei uns an der richtigen Adresse. Wir kümmern uns um Schenkungen in Italien auch über eine notarielle Vollmacht, sodass weder der Schenkende noch der Beschenkte nach Italien reisen müssen, um die Schenkung geltend zu machen.
Die Urkunde, und zwar der Schenkungsvertrag einer Immobilie in Italien, muss auf jeden Fall von einem in Italien ansässigen Notar in Anwesenheit von zwei Zeugen beurkundet werden.
VERKAUF EINER IMMOBILIE IN ITALIEN
Der Verkauf einer geerbten Immobilie in Italien
Eine in Italien geerbte Immobilie
Viele Italiener, die in Deutschland geboren sind, möchten ihre geerbten Immobilien in Italien verkaufen, da sie kein Interesse daran haben, sich um diese zu kümmern. Nicht selten stellen solche Immobilien, die von den Eltern vor 50 Jahren erworben wurden, große Unregelmäßigkeiten im Grundbuch da, die den Wert der Immobilie gefährden.
Kein Problem für uns, wir kümmern uns gerne darum und helfen Ihnen zuerst dabei, die Immobilie zu regulieren und dann zu verkaufen.
Wie verkaufe ich meine Immobilie in Italien?
Die Beratung zu italienischem Immobilienrecht in Bezug auf den Verkauf von Immobilien in Italien ist nicht weniger wichtig als die Beratung, die wir den an dem Kauf einer Immobilie in Italien Interessierten anbieten.
Wenn Sie ein Haus, eine Wohnung oder ein Grundstück in Italien verkaufen müssen, werden wir Ihnen zur Seite stehen, bis alles ohne Risiken und auf schnellstmögliche Weise stattgefunden hat.
Wenn Sie eine Immobilie in Italien verkaufen möchten, erinnern wir Sie daran, dass Sie auf unser Netzwerk von vertrauenswürdigen Immobilienmakler zugreifen können, die an einem Kauf Interessierte finden werden. Die Arbeit des Immobilienmaklers ist kostenlos und seine Kommission (= Provision) wird nur dann bezahlt, wenn ein Kaufvertrag bzw. Kaufvorvertrag abgeschlossen wurde.
Kompetente juristische Rechtsberatung zum Immobilienkauf und Verkauf in Italien:
Was wir anbieten und warum Sie uns wählen sollten
Wer wir sind:
Die Rechtsanwaltskanzlei Cuocolo-Avvocati ist eine internationale juristische Kanzlei bestehend aus italienisch-deutschen Anwälten mit Sitz in München und Karlsruhe. Wir haben zusätzlich noch Büros in Mailand Neapel und Palermo, die es uns ermöglichen direkt von Italien aus zu handeln, ohne andere Anwälte beauftragen zu müssen.
Wenn Sie auf der Suche nach einer Beratung in Bezug auf italienisches Immobilienrecht sind, geben wir Ihnen drei gute Gründe uns für diese auszuwählen:
- 20 Jahre an Erfahrung in diesem Gebiet
Erfahrung ist grundlegend, um Mängel und Defekte an einer Immobilie nachzuweisen oder manchmal sogar zu entdecken. Doch dies ist nicht der einzige Grund.
Erfahrung braucht man vor allem, um im Vorhinein alle Arbeitsschritte zu planen und die kritischen Momente in der Verhandlungsphase zu überstehen.
Wenn es zu einem Zwischenfall während der Verhandlungen kommen sollte, versteifen sich nämlich beide Parteien und schaffen es nicht voranzukommen. In solchen Fällen reagieren wir, als Anwälte für Immobilienrecht mit bewährter Erfahrung, nicht mit Druck, sondern erarbeiten ein Paket an tragfähigen Lösungen, die das Ziel erreichen und beide Parteien zufriedenstellen.
- Ein dichtes Netzwerk an zuverlässigen bereits getesteten Professionisten, die euch zur Verfügung stehen
Sie können neben unserer Erfahrung auch auf ein Netzwerk von Technikern und Mitarbeitern zählen, das wir im Laufe der Jahre aufgebaut und getestet haben, die Ihnen zur Seite stehen. Zuverlässige Notare, Geometer, Steuerberater und ein dichtes Netzwerk an Bauträgern unseres Vertrauens auf italienischem Gebiet.
- Der Komfort der Dienstleistung
Haben Sie jemals geglaubt, eine kostenlose Beratung zu italienischem Immobilienrecht zu erhalten?
Dank unserer Hilfe werden Sie Reisekosten sparen, sowie den Preis für die Übersetzung der notariellen zweisprachigen Urkunde, die eine Höhe von mindestens 2500-3000 Euro erreichen können.
Eine Politik der transparenten Kosten und keinerlei Überraschungen sind unsere Regeln.
Auf diese Weise kann der Klient jederzeit die Kosten unserer Arbeit in das Budget des Immobilienkaufs in Italien miteinberechnen.
Wie funktioniert unsere Arbeit? Das sogenannte sorglos Paket zum Immobilienkauf in Italien
Bei unserer Arbeit versuchen wir mithilfe unserer juristischen Beratung maximalen Komfort für unseren Klienten sicherzustellen, der immer über die aktuelle Lage des Kaufs und Verkaufs informiert wird und sich nicht nach Italien begeben muss, um die Immobilie zu erwerben.
Natürlich bieten wir die juristische Beratung auf Deutsch an und die Verträge sind auch auf Deutsch verfasst.
Unsere in Deutschland wohnhaften Klienten werden von uns in Italien vertreten und werden sich nicht bewegen müssen, um Verträge zu unterschreiben oder Angelegenheiten zu klären. Dies führt zu einem nennenswerten Ersparnis. Wenn nämlich der deutsche Käufer einen Vertrag aus erster Hand unterschreiben möchte, muss er zuerst 2500 Euro an Übersetzungskosten für eine zweisprachige notarielle Urkunde zahlen. Ohne die Reisekosten zu berücksichtigen.
Kurz und bündig können wir unsere Arbeit in drei Phasen einteilen.
- Phase I: Immobiliencheck und Verhandlungen
In der ersten Phase treten wir mit dem Immobilienmakler in Kontakt, der uns mit den gesamten Unterlagen in Bezug auf die Immobilie ausstattet. Wir bringen die Verhandlungen voran und klären alle Angelegenheiten bezüglich des Verkaufs.
Wenn der Immobilienmakler kompetent ist, merkt man es sofort: Er wird sehr erfreut sein, mit uns in Kontakt zu treten, die wir auf dem Gebiet des Immobilienrechts qualifiziert sind.
Wenn es keine großen Probleme gibt, haben wir innerhalb einer Woche den Vorvertrag.
- Phase II: der Vorvertrag (= contratto preliminare)
Wir bereiten immer einen spezialangefertigten zweisprachigen Kaufvorvertrag vor und planen den endgültigen Verkauf innerhalb eines Monats. Wie bereits erklärt ist der Vorvertrag grundlegend, da im Anschluss zu diesem, keinerlei Veränderungen mehr vorgenommen werden oder Klauseln in den notariellen Vertrag eingefügt werden können.
- Phase III: Der notarielle Vertrag (sog. „definitivo“) und der Termin beim Notar in Italien
Die dritte Phase bezieht sich auf die Vorbereitung des endgültigen Kaufs- bzw. Verkaufsvertrages, der notariell beglaubigt wird und der Vertretung unseres Klienten in Italien über eine notarielle Vollmacht.
Wenn wir Käufer vertreten, wird der Verkauf häufig bei einem Notar unseres Vertrauens in Italien abgehalten.
Dies hat nennenswerte Vorteile für den Klienten: Schnelligkeit, Ersparnis und Sicherheit.
Nach einem erprobten Schema bereiten wir den finalen Vertragsentwurf im Interesse unseres Klienten vor und setzen uns mit den Technikern des Notariats zusammen. Vor dem Termin werden wir bereits alles bis ins kleinste Detail vorbereitet haben.
Wir repräsentieren den Klienten auch, indem wir für ihn den Vertrag unterschreiben und die Schlüssel zur Wohnung abholen. Natürlich kann der Klient, wenn er dies wünscht, persönlich zum Termin in Italien mitkommen und am Treffen teilnehmen.
Nach dem Kauf
Während des Auftrags regeln wir alle Angelegenheiten bezüglich des Kaufs und Verkaufs der Immobilie oder genauer die Steuern, den Möbeltransfer, die Korrespondenz mit der Hausverwaltung (= sog. „Amministrazione condominiale“) und die Zahlungen.
Nach dem Verkauf kümmern wir uns auch um die Erneuerung von Strom-, Wasser- und Gaslieferverträgen, Benachrichtigungen der Hausgemeinschaft und der Gemeinde bezüglich der Zahlungen von ICI und TARI.
UNSERE RATSCHLÄGE ZU ITALIENISCHEM IMMOBILIENRECHT
Der Markt ist voll mit Beratern, die Beratung und Unterstützung in Bezug auf italienisches Immobilienrecht anbieten. Meist handelt es sich hierbei jedoch nicht um Juristen, die sich hauptsächlich und bereits seit Jahren mit italienischem Immobilienrecht auseinandersetzen.
Aus diesem Grund empfehlen wir Ihnen als erstes einen italienischen Anwalt auszuwählen, der im Bereich des italienischen Immobilienrechts kompetent und erfahren ist.
Wenn Sie vorhaben, eine Immobilie in Italien zu kaufen, verkaufen oder eine Schenkung vorzunehmen, kontaktieren Sie uns rechtzeitig, um sicherzustellen, dass unser Einsatz nicht vergeblich ist.
Dank unserer Beratung werden Sie unnötige Kosten sparen und vor Risiken geschützt sein.
