Wie funktioniert der Kaufvertrag („Compromesso“) in Italien?
Was deutsche Käufer über Vorverträge, Risiken und rechtliche Sicherheit wissen müssen
Ein Immobilienkauf in Italien ist für viele Deutsche ein Lebenstraum – sei es ein rustikales Landhaus in der Toskana, ein Apartment an der ligurischen Küste oder eine Ferienwohnung am Gardasee. Doch dieser Traum kann schnell zum Alptraum werden, wenn man unbedacht einen der typisch italienischen Vorverträge unterschreibt: die sogenannte „proposta irrevocabile di acquisto“ (auf Deutsch unwiderrufliches Angebot) oder den „Compromesso“ (offiziell: contratto preliminare di compravendita).
In diesem Artikel erklären wir Ihnen im Detail,
- wie diese Vertragsformen funktionieren,
- worauf Sie unbedingt achten müssen,
- wie wir Sie durch zweisprachige, rechtssichere Vorverträge schützen,
- und warum Sie uns vor der Unterzeichnung kontaktieren sollten.
1. Die „Proposta irrevocabile di acquisto“ – mehr als nur ein Angebot
Viele Käufer unterschätzen die „proposta irrevocabile di acquisto“ – sie klingt harmlos, ist aber in Wahrheit ein einseitig verbindliches Angebot, das meist bereits mit einer Anzahlung (sog. caparra) verbunden ist. Der Käufer erklärt damit verbindlich, die Immobilie zu den genannten Konditionen zu erwerben. Der Verkäufer hat in der Regel wenige Tage Zeit, das Angebot anzunehmen.
Beispiel:
Herr M. aus München sendet eine „proposta“ für ein Apartment in Genua. Der Verkäufer nimmt 48 Stunden später an. Herr M. ist nun rechtsverbindlich zum Kauf verpflichtet, auch wenn sich herausstellt, dass das Gebäude keine gültige Baugenehmigung hat.
Risiko: Diese Angebote werden oft auf Standardformularen von Maklern erstellt – ohne jede rechtliche Prüfung. Wichtigste Angaben zur Immobilie, Grundbuchstatus oder Rücktrittsrechte fehlen oft.
Praxis-Tipp: Aus unserer Praxiserfahrung heraus erstellen wir Vorverträge für unsere Mandanten stets zweisprachig – auf Italienisch und Deutsch – und erst, nachdem uns alle relevanten Informationen zur Immobilie vorliegen. Denn ein Kaufvorvertrag muss die rechtliche Situation der Immobilie sowie den aktuellen Stand der Verhandlungen exakt „abbilden“. Nur so lässt sich eine sichere und rechtlich fundierte Grundlage für den Immobilienkauf in Italien schaffen.
2. Der „Compromesso“ – der entscheidende Vorvertrag
In der Praxis wird häufig vereinbart, dass sich die unwiderrufliches Angebot bei Annahme automatisch in einen Vorvertrag („compromesso“) umwandelt. Tatsächlich wird die unwiderrufliche Kaufofferte in der Regel bereits in Form eines Vorvertrags abgefasst. Dieser verpflichtet beide Parteien verbindlich zum Abschluss des späteren Notarvertrags (sog. rogito) und stellt somit keinen bloßen Willensakt dar, sondern einen rechtsverbindlichen Vertrag mit klar definierten Rechten und Pflichten.
Ein vollständiger Compromesso sollte enthalten:
- Genaue Identifikation der Parteien
- Detaillierte Beschreibung der Immobilie (mit Katasterdaten)
- Kaufpreis und Zahlungsplan
- Frist für den Abschluss des notariellen Kaufvertrags
- Erklärung des lastenfreien Verkaufs oder Liste bestehender Hypotheken
- Auflösungsbedingungen (z. B. bei negativer Due Diligence) sog. Schutzklausel
- Übergabemodalitäten (inkl. Übergang von Besitz und Risiken)
- Vertragsstrafen (z. B. Verlust der Anzahlung bei Rücktritt)
Beispiel:
Frau M. aus Köln kauft ein Haus in Umbrien. Im Compromesso wird festgelegt, dass der Verkäufer die Immobilie lastenfrei übergibt. Später stellt sich heraus, dass eine alte Grunddienstbarkeit nicht gelöscht wurde. Ohne klare Vertragsklauseln müsste Frau M. die Immobilie mit dieser Belastung übernehmen oder aufwendig klagen.
3. Der notarielle Kaufvertrag (Rogito): Das Ziel – aber nicht der Startpunkt
Erst mit dem rogito, dem endgültigen Notarvertrag, geht das Eigentum rechtlich über. In Deutschland erfolgt die rechtliche Prüfung meist am Ende – in Italien sollte sie jedoch bereits beim Compromesso erfolgen. Warum?
Weil alles, was im Compromesso fehlt oder nachlässig geregelt wurde, später nicht mehr einfach korrigiert werden kann – selbst der Notar hat hier wenig Spielraum.
4. Warum wir zweisprachige, registrierte Compromessi mit zertifizierter PEC versenden
Bei Cuocolo-Avvocati begleiten wir regelmäßig deutsche Käufer durch den gesamten Prozess und legen dabei besonderen Wert auf:
- Zweisprachige Vorverträge (Deutsch/Italienisch), die sicherstellen, dass Sie jedes Detail verstehen.
- Individuelle Anpassung der Verträge mit Schutzklauseln für den Käufer.
- Registrierung der Verträge bei der Agenzia delle Entrate, um ihnen offiziellen Charakter zu geben.
- Versand per zertifizierter PEC-E-Mail (posta elettronica certificata), die in Italien rechtlich dem Einschreiben entspricht – für maximale Beweissicherheit.
Unsere Methode bietet Ihnen:
✅ Rechtssicherheit
✅ Sprachliche Transparenz
✅ Steuerliche Nachvollziehbarkeit
✅ Maximalen Schutz bei Problemen oder Streitfällen
5. Unser Rat: Unterschreiben Sie keinen Vertrag ohne rechtliche Beratung
Makler in Italien sind oft sehr schnell beim Erstellen von Vertragsformularen – juristische Prüfung gehört selten dazu. Doch ein einziger Passus, eine fehlende Katasterangabe oder ein unklarer Rücktrittsvorbehalt kann für Sie immense finanzielle Folgen haben.
Kontaktieren Sie uns, bevor Sie ein Dokument unterschreiben. Wir prüfen nicht nur den Inhalt, sondern sorgen auch dafür, dass Sie durch geeignete Klauseln geschützt sind – z. B.:
- Rücktrittsrecht bei baurechtlichen Problemen
- Rückerstattung der Anzahlung bei Rücktritt des Verkäufers
- Strafklauseln bei Nichteinhaltung des Zeitplans
- Klar geregelter Besitz- und Gefahrübergang
Fazit: Wer sicher kaufen will, beginnt mit einem sicheren Vorvertrag
- Die proposta irrevocabile ist kein bloßes Angebot – sie kann Sie rechtlich binden.
- Der Compromesso ist das Herzstück des Immobilienkaufs in Italien – hier muss alles stimmen.
- Ohne juristische Prüfung riskieren Sie Ihr Geld – und Ihren Traum.
Wenn Sie sich für den Immobilienkauf in Italien interessieren und mehr darüber erfahren möchten, finden Sie hier einen ausführlichen Beitrag dazu:
→ Zum Artikel
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Unsere deutschsprachigen Rechtsanwälte bei Cuocolo-Avvocati sind auf Immobilienrecht in Italien spezialisiert. Wir prüfen Ihre Vertragsentwürfe oder erstellen zweisprachige, registrierte Compromessi nach höchsten Standards.
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