Catasto und Katasterwert in Italien – einfach erklärt
Viele Klienten, die ein Haus oder ein Grundstück in Italien kaufen oder geerbt haben, möchten gerne mehr über den rechtlichen Status der Immobilie erfahren – wissen aber nicht, wie das italienische Grundbuchsystem funktioniert.
In diesem kurzen Beitrag erklären wir die Grundbegriffe und den Unterschied zwischen Kataster (Catasto) und Grundbuch (Registro Immobiliare). So erhalten Sie einen ersten Überblick, worauf es bei der rechtlichen Überprüfung einer Immobilie in Italien ankommt.
👉 Wenn Sie sich umfassend über den Immobilienkauf in Italien informieren möchten, finden Sie auf unserer Website einen ausführlichen Artikel dazu:
Italienisches Immobilienrecht
Was ist der Catasto in Italien?
Der Catasto (Katasteramt) ist ein technisches Register, das Informationen über italienische Immobilien sammelt:
- Fläche,
- Nutzung (z. B. Wohnung, Garage, Landwirtschaft),
- Lage,
- und andere technische Merkmale.
Wichtig: Der Catasto ist kein Eigentumsnachweis! Er dient hauptsächlich steuerlichen Zwecken.
🔹 Was ist der sog. “valore catastale”?
Der valore catastale ist ein steuerlicher Schätzwert, der auf Basis von Katasterdaten und festen Multiplikatoren berechnet wird.
Dieser Wert liegt meist deutlich unter dem Marktwert und ist z. B. die Grundlage für:
- Grunderwerbsteuer (imposta di registro),
- Erbschafts- und Schenkungssteuer,
- jährliche Immobiliensteuer (IMU).
Beispiel: Eine Immobilie in Italien hat einen Marktwert von 300.000 €. Der valore catastale kann nur 120.000 € betragen – dieser niedrigere Wert bestimmt dann viele Steuerberechnungen.
Praxis-Tipp: Beim Kauf eines Grundstücks in Italien ist es unbedingt erforderlich, vorab den sogenannten CDU (Certificato di Destinazione Urbanistica) einzuholen.
Der CDU ist ein amtliches Dokument, das von der Gemeinde ausgestellt wird und genau angibt, wie ein Grundstück laut aktuellem Bebauungsplan genutzt werden darf – z. B. ob es als Bauland (terreno edificabile), Landwirtschaftsfläche (terreno agricolo) oder Grünfläche ausgewiesen ist.
Nur mit dem CDU können Käufer sicherstellen, dass auf dem Grundstück auch tatsächlich gebaut werden darf. Ohne diesen Nachweis drohen Fehlkäufe oder spätere Nutzungseinschränkungen.
👉 Unser Tipp: Lassen Sie vor jeder Verhandlung oder Unterzeichnung eines Vorvertrags prüfen, ob ein aktueller CDU vorliegt – wir unterstützen Sie gerne dabei.
🔹 Was ist der “valore di mercato”?
Der valore di mercato ist der tatsächliche Marktwert der Immobilie – also der Preis, den Käufer und Verkäufer auf dem freien Markt vereinbaren. Er spielt bei Preisverhandlungen und Finanzierungen eine zentrale Rolle, wird aber steuerlich nur selten verwendet.
🔹 Wo prüft man, wer Eigentümer ist?
Die Eigentumsverhältnisse prüft man nicht im Catasto, sondern im:
- Registro Immobiliare (Grundbuchregister) in ganz Italien
- oder im Registro Fondiario in Trentino-Südtirol (nach österreichischem Modell).
Nur das Grundbuch zeigt, wer rechtlich als Eigentümer eingetragen ist, ob es Belastungen wie Hypotheken oder Dienstbarkeiten gibt und wann ein Eigentumswechsel erfolgt ist.
🔹 Fazit – Praxis-Tipp vom Anwalt
Verlassen Sie sich beim Immobilienkauf in Italien nicht nur auf Katasterdaten. Der Catasto zeigt zwar Flächen und Nutzungen, aber keine rechtlichen Eigentumsverhältnisse. Diese finden Sie nur im registro immobiliare.
Und denken Sie daran: Für Steuerzwecke zählt oft der valore catastale, nicht der reale Marktwert. Wer sicher kaufen oder erben will, sollte beides prüfen lassen – technisch und rechtlich.
Sie haben Fragen zu einer Immobilie in Italien oder benötigen eine Grundbuchprüfung? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gerne auf Deutsch und Italienisch.
