Se il padrone di casa tedesco non restituisce la cauzione: come reagire + modello di lettera da scaricare

Molti italiani in Germania lamentano la mancata restituzione della cauzione (Mietkaution) da parte del proprietario di casa tedesco al termine del contratto di affitto.

Si tratta di un notevole disagio, considerato che ci si trova a dover pagare la cauzione per il nuovo appartamento, quando ancora non sono stati restituiti i soldi della vecchia cauzione.

In alcuni casi, poi, la cauzione viene trattenuta anche in presenza del Wohnungsabnahmeprotokoll firmato dal proprietario di casa che certifica l’assenza di danni nell’appartamento.

Qui, va detto, la mancata restituzione della cauzione, può comportare un vero e proprio caso di abuso spesso accompagnato da minacciose lettere di avvocati.

 

Il proprietario di casa può trattenere la cauzione?

La cauzione è una somma di danaro consegnata dall’inquilino a titolo di garanzia, all’inizio del rapporto di locazione. Tale somma è e resta di proprietà dell’inquilino e solo in determinati casi può essere legittimamente trattenuta dal proprietario dell’appartamento.

Ad esempio, il proprietario di casa potrebbe avanzare delle pretese, perchè magari ha dovuto sostenere i costi per le riparazioni oppure vi sono danni all’appartamento o risultano ancora Nebenkosten da pagare e che non sono stati calcolati.

Ovviamente tali pretese andranno dimostrate, con fatture e perizie alla mano:  al proprietario non basterà semplicemente affermare “ho riscontrato la muffa” oppure “ci sono delle riparazioni da effettuare”….. “quindi non ti restituisco la cauzione”, il proprietario dovrà dimostrare che tali pretese sono fondate, imputabili all’inquilino e il loro preciso ammontare.

 

Quando deve essere restituita la cauzione?

Semplificando, terminato il contratto di affitto l’inquilino vorrebbe richiedere subito la restituzione della cauzione….tuttavia nella prassi si concede al proprietario di casa un periodo dai 3 ai 6 mesi entro il quale dovrà verificare che non vi siano pretese da far valere (il periodo potrebbe essere più lungo se i Nebenkosten sono ancora da calcolare)

 

Come e quando si può richiedere la cauzione?

Dopo questo periodo si consiglia di richiedere la cauzione inviando al proprietario di casa una lettera raccomandata.

Un modello standard da scaricare gratis e riadattare lo trovate qui sotto nella versione in tedesco.

modello lettera restituzione cauzione – appartamento Germania

 

La versione italiana del testo da scaricare potrebbe essere:

“all’inizio del rapporto di locazione riguardo l’immobile indicato in oggetto, ho provveduto a versare la cauzione di ……………….. come da accordi.

Il rapporto di locazione si è concluso in data …………………… e l’appartamento è stato sgomberato e restituito.

La invito cortesemente a restituire la cauzione oltre interessi da calcolare sul seguente numero di conto corrente bancario (……………..) entro il giorno …………………

In caso di mancata ricezione della somma entro la data indicata, sarò costretto a far valere il mio diritto in via giudiziale”

 

Perchè inviare una richiesta di restituzione?

L’invio della richiesta di restituzione della cauzione per raccomandata è di importanza fondamentale:

infatti, ricevuta la raccomandata, se il proprietario di casa non avanza pretese e non restituisce la cauzione, si troverà in mora e pertanto, oltre a restituire la cauzione e gli interessi, dovrà supportare anche i costi dell’avvocato nominato dall’inquilino per il recupero dalla cauzione.

 

Consiglio pratico: in tale caso la cauzione potrebbe anche essere recuperata tramite la procedura del Mahnverfahren.

 

16 commenti
  1. nadia dice:

    io sono dalla parte opposta!! ossia sono un locatore che al momento della restituzione delle chiavi per fine contratto d’affitto da parte dell’affittuario ha constatato che l’appartamento non è stato tinteggiato e pulito come è stato dato in consegna e firmato nel contratto dall’affittuario. ora io restituisco la caparra ma chiedo che venga tinteggiato come scritto nel contratto e firmato. sono nel giusto? grazieeeee anticipatamente

  2. Davide Cuocolo dice:

    Buonasera,

    purtroppo senza esaminare il contratto e lo stato dell’appartamento non è possibile rispondere in maniera precisa.

    Di regola – se la clausola del contratto è valida – in teoria è anche possibile trattenere legittimamente parte della cauzione nel momento in cui l’inquilino non provvede a tinteggiare l’appartamento.

    La tinteggiatura rientra infatti tra le cd. “Schönheitsreparaturen” e sono dovute dall’inquilino uscente solo se la relativa clausola è valida e regolare, cosa non sempre scontata.

    Se la clausola è valida ad ogni modo avrà diritto a pretendere la tinteggiatura, ma Le scrivo senza aver esaminato il contratto e le circostanze del caso.

  3. Max dice:

    Gent.mo Dott.Cuocolo,

    Questo suo articolo mi da un barlume di speranza per una vicenda surreale che mi coinvolge.
    Sono uno studente che ha trascorso un periodo di 5 mesi in Germania a Dortmund l’anno scorso, fino al 31/07/17, e da allora, nonostante ci sia stata l’agenzia immobiliare, che ho pagato nell’affito, come intermediaria (che improvvisamente se ne è lavata le mani nonostante le rassicurazioni) , lotto per la restituzione della mia kaution di 800€ e sono passati più di 8 mesi, e il proprietario è irraggiungibile. Sono arrabbiatissimo perché oltre al danno economico sono stato preso in giro come un fesso qualsiasi, e non voglio pensare per motivi di provenienza. Essendo ora in Italia non so quali soluzioni adottare. Per favore mi aiuti a trovarle perché sono stremato.

    Distinti saluti

  4. Benedetta dice:

    Gentile Avv. Davide Cuocolo,
    innanzitutto grazie dell’articolo e del file che ha messo a disposizione.
    Le scrivo per chiederle come comportarsi nel caso in cui si disponga unicamente di numero di telefono e indirizzo mail del locatore. Una mail potrebbe essere equipollente?
    Inoltre vorrei sapere se, nel caso in cui il contratto d’affitto sia stato prematuramente terminato a causa di una situazione pericolosa, sia necessario tenere conto della data di fine contratto pattuita e firmata inizialmente.
    Grazie in anticipo dell’attenzione

  5. Davide Cuocolo dice:

    Buongiorno Benedetta,

    sarebbe meglio avere l’indirizzo per l’invio di eventuali raccomandate e/o azioni legali, possibile che non risulti dal contratto? Mi pare stranissimo.
    E’ il proprietario dell’immobile o si tratta a sua volta di un locatore?
    Provi ad inviare una mail chiedendo di fornire l’indirizzo ovvero provi a chiamare.

    Per quanto riguarda la disdetta per cause straordinarie la situazione andrebbe valutata un pò più a fondo, a cosa si riferisce con “situazione pericolosa”?
    Per una consulenza approfondita può scrivere a info@avvcuocolo.com.

    Saluti
    Studio Legale

  6. Ilaria dice:

    Gentile Avv. Davide Cuocolo,

    ho affittato con il mio compagno per circa un anno e mezzo un appartamento, pagando sempre regolarmente affitto e Nebenkosten. Il contratto si e’ chiuso il mese scorso, ci siamo trasferiti in data 26.11.18 e la consegna delle chiavi e’ avvenuta il giorno 29.11.18, con compilazione di regolare protocollo. Su tale protocollo il proprietario ha crocettato che ogni stanza era a posto, e che avrebbe restituito la cauzione di 3900 Euro.
    In data 06.12.18 abbiamo ricevuto comunicazione che avrebbe invece restituito solo 3500 Euro di cauzione, in quanto avremmo lasciato l’appartamento in condizioni “inaccettabili”, e in quanto il nostro trasloco avrebbe causato danni ingenti alle pareti delle scale, ai muri dell’appartamento, e in piu’ avrebbe riscontrato ulteriori danni dopo la consegna delle chiavi. Il proprietario di casa ci ha dunque comunicato che si sarebbe trattenuto 400 Euro per i costi delle riparazioni, senza mostrare alcuna ricevuta delle stesse.
    Un’altra cosa importante da sottolineare, e’ che avevamo chiesto di poter restituire le chiavi un giorno dopo (ovvero alla scadenza del contratto), per avere il tempo di tappare i buchi sui muri dovuti ai tasselli di fissaggio di TV e mobili, ma ci e’ stato detto (e scritto) che non era necessario.
    La mia domanda e’: puo’ il padrone di casa avanzare richieste di trattenuta su cauzione, dopo aver compilato in maniera positiva e firmato il Wohnungsabnahmeprotokoll, e senza mostrare evidenza di ricevute per lavori di riparazione? Faccio presente che tale protocollo e’ stato compilato e firmato a 3 giorni di distanza dal nostro trasloco, e che il padrone dell’appartamento e’ in realta’ il proprietario di tutta la casa in cui l’appartamento e’ sito. Inoltre vive con la sua famiglia ai piani inferiori, dunque avrebbe potuto constatare immediatamente dopo il nostro trasloco eventuali danni dovuti allo stesso, e registrarli sul Wohnungsabnahmeprotokoll. Inoltre puo’ reclamare danni dovuti al nostro trasloco, dopo il trasloco del successivo inquilino? Come puo’ dimostrare che la colpa e’ stata nostra e non del nuovo inquilino, a distanza di quasi due settimane dal nostro trasloco, e di una settimana dalla nostra consegna delle chiavi?

    Grazie in anticipo e cordiali saluti,
    Ilaria

  7. Davide Cuocolo dice:

    Salve, la compilazione del protocollo serve proprio ad evitare equivoci e di solito non offre la possibilità di ripensamenti. Stando a quanto Lei mi scrive il proprietario non potrebbe trattenere parte della cauzione, adducendo un risarcimento di danni che tra l’altro non erano indicati nel protocollo. Quanto alla Sua ultima domanda,convengo con Lei… non credo sia in grado di poterlo dimostrare.

  8. Davide Cuocolo dice:

    Salve vengo alle sue domande:

    – il padrone di casa non può contraddire quanto attestato nel Abnahmeprotokoll che serve proprio a “fotografare” lo stato dell’appartamento al momento dell’uscita.
    – dovrebbe dimostrare che i danni li avete causati voi

    In linea di massima potrebbe convenire chiedere la restituzione dei 400 euro al proprietario il quale, stando a quanto Lei mi dice, non avrebbe prove a disposizione contro di voi.

  9. Salvatore dice:

    Salve, io ho appena lasciato un appartamento, prima di entrare in questo appartamento ho fatto dei lavori di ristrutturazione al pavimento e ho concordato col proprietario di casa che non avrei pagato la cauzione ma in cambio avrei fatto questi lavori(gratis) , nonché ho provveduto a pulire l’appartamento e a tinteggiare lo stesso prima di entrare ad abitarvi. Il proprietario dopo pochi mesi mi ha mandato una raccomandata in cui diceva che facevo troppo rumore e che non pulivo l’appartamento(una scusa), dopo mi ha inviato un altra raccomandata che dovevo lasciare l’appartamento, ed infine una terza dopo appena un mese che se non avrei lasciato l’appartamento mi avrebbe chiamato in causa. Da due settimane ho finalmente trovato un appartamento,mi sono trasferito e gli ho lasciato le chiavi, oggi mi é arrivata un altra raccomandata al nuovo indirizzo (che non só come ha trovato) che devo rinnovare l’ appartamento a mie spese, e che se non lo faccio lui chiama una ditta e mi manda la fattura che dovrò pagare io, secondo voi lo puó fare? Dovró pagare io?

  10. Marika Totaro dice:

    Salve, leggendo il suo articolo ho pensato di chiederle alcune informazioni. Abbiamo vissuto in un appartamento per soli 3 mesi ( il tempo per poter dare il preavviso) in quanto ci siamo resi conto per varie vicine: i miei ospiti hanno pagato per dormire li, avevamo i Nebenkosten inclusi ma la proprietaria continuava a dire che in caso di spese eccessive avremmo pagato di più ecc ecc.. decidiamo di lasciare la casa. Per la proprietaria tutto ciò é stato preso come una sfida. Ha iniziato a mandarci lettere intimidatorie e altro. Abbiamo deciso di contattare un avvocato. Il giorno in cui c‘é stato il sopralluogo la proprietaria (nonostante casa vecchia e mobili vecchi) ha dichiarato che noi abbiamo rotto tutto ( ovviamente noi non abbiamo firmato nulla). Adesso dovremmo andare in causa in quanto i soldi non sono ancora stato restituiti, e la signora non vuole assolutamente pagare. Abbiamo delle buone probabilità ?

  11. Giuseppe dice:

    Buongiorno , mio figlio vive a Berlino ed ha un regolare contratto a tempo determinato in scadenza il 30 giugno. Ha trovato un nuovo appartamento che però sarà libero da agosto. Ha chiesto al vecchio proprietario se poteva rimanere ma gli hanno detto che è stata già affittata dal primo luglio. Cosa rischia se rimane fino alla fine di luglio ? Deve trovarsi un avvocato o può inviare da solo una lettera al proprietario?

  12. Davide Cuocolo dice:

    Buongiorno, i contratti di affitto a termine sono contratti particolari che possono essere conclusi solo in forma scritta e per determinate ipotesi previste dalla legge, pertanto per una risposta completa dovrei esaminare il contratto. In ogni caso, anche solo per motivi pratici, valutando i costi benefici, credo sia sconsigliabile restare nell’appartamento oltre il 30 giugno. Ci si espone infatti in ogni caso a pretese di risarcimento da parte del proprietario e a una causa di sfratto. Non è da escludere che il proprietario si rivolga alle autorità per segnalare l’illecita occupazione dei suoi locali stante il contratto scaduto. Tutto ciò al netto ripeto di una valutazione sul contratto di affitto. Se infatti il contratto di affitto, per mancanza di uno dei requisiti, dovesse considerarsi a tempo indeterminato, varrebbero i termini legali per la disdetta, di regola 3 mesi.

  13. Valentina dice:

    Salve, ho lasciato il mio appartamento a Colonia a fine Marzo. A breve saranno passati i 6 mesi e non ho ancora avuto indietro la mia cauzione.
    L’appartamento era stato affittato tramite un’agenzia, non ho quindi l’indirizzo del proprietario.
    Posso quindi inviare la raccomandata direttamente in agenzia?

  14. Dario dice:

    Buongiorno, ho trovato molto interessante questo articolo, la mia domanda è la seguente, io ho affittato sia un locale, sia un appartamento sopra quest’ultimo, abbiamo terminato il rapporto tra locatario e locatore,a fine ottobre, e da questo primo novembre mi sono movimentato per trovare un nuovo affittuario sia del locale che dell’appartamento soprastante. Dovevo comunque comunicare “il kundigung” perché il proprietario, mi aveva rassicurato che se trovavo un affittuario non c’era bisogno di scrivere il kundigung, adesso sta facendo discorsi strani sulla restituzione della cauzione 3650€…..comr fare in questo caso?

  15. Davide Cuocolo dice:

    Salve sono due temi differenti anche se collegati all’unico evento dell’uscita dall’appartamento. Inoltre se sbaglia a fare la disdetta dovrà pagare anche i mesi di preavviso.

    In merito alla prima domanda non posso risponderLe senza analizzare le clausole del contratto di affitto, mentre per la secondoa devo avvisarLa che la mancata restitituzione in tutto o in parte della cauzione da parte dei proprietari tedeschi “furbetti” agli inquilini italiani è un classico in Germania.

    Per prevenire i danni è fondamentale farsi rilasciare un protocollo di uscita positivo – quando possibile – che non riposti danni inesistenti all’appartamento.

Lascia un Commento

Vuoi partecipare alla discussione?
Fornisci il tuo contributo!

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

Questo sito usa Akismet per ridurre lo spam. Scopri come i tuoi dati vengono elaborati.